2000年03月24日

マンション建設


相談内容:
現在ワンルームマンションを建築予定です。
建築予定地は、長野県●●市で約90坪です。間取りは1K(8畳)風呂・トイレ・洗面を1所帯として、4世帯x3階の12世帯を予定しています。地元建築会社に見積もりを依頼しましたが、RC構造で外構も全て込み6825万円でした。当方予算が税込みで5800万円ですので、1000万円の開きが有ります。予算以内は無理でしょうか?当然地域格差や仕様等にも関係するでしょうが何とか予算範囲に収めたいと考えています。よろしくご回答ください。


2000/03/24#1 YO様 (長野県)


回答内容:
早速ながら
ご希望の金額はギリギリで何とか工事ができそうな気がします。

ただし、全体プランなどで無駄が生じたり
仕上げに単価の高い物を選定されますと実行できそうにありません。
もう少しプランの内容がわかりませんと
正確には出ませんが
6000万円予算であれば実行可能かと思います。

よろしければ私の携帯宛にお電話をください。
夜でもよろしければお電話を事務所宛頂ければ
もう少しリアルなお話ができましょう。


posted by 回答者:小杉 at 00:00| 東京 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 建築工事費 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2000年03月23日

土台の干割れ


相談内容:
いつも、参考にさせていただいています。
現在、自宅の新築にあたり、建設会社●●グループにて、建築をお願いしたのですが、土台のひ割れについて先生の判断をお聞きしたく書き込みをさせていただきました。

そこのモデルハウスは1部、内壁がなく床もガラス張りにし、基礎や土台を見せる様にしてあるのですが、その土台にひ割れがおきていました。
程度としては、表面で5mm程度だと思いますが、数箇所あり、長さも長いもので100mmほどありました。

担当の方の話では、室内のエアコンをいつも作動させているため、異常に乾燥しているからとの説明を受けましたが、別の建築中の建物でも、わずかですがひ割れがありました。
気になるようであれば、米ヒバの集成材(防腐処理なし)を1棟で10万円程の上乗せで交換できるとも言われているのですが、そこまでする必要がなければ、標準の仕様のままにしたいと思っています。

土台のひ割れは、家の耐久性にあまり影響しないのでしょうか?
どのような材料を使うべきか教えてください。
参考までに、基礎はベタ基礎で基礎パッキンを使用、外壁はサイディング張りで通気工法、土台は、ラクヨ(防虫防蟻処理済)となっています。
宜しくお願いいたします。


2000/03/23#1 SM様 (石川県)


回答内容:
木材はその性質状含水していることで生命を存えています。

これ以外にも周囲空気が乾燥化すれば水分を発散して
周囲空気が湿潤化すれば水分を吸収します。
木材の特徴ですね。

ご指摘のように周囲空気が乾燥した時に木材は水分を発散しますので
繊維中の水分が発散し収縮します。
このときに収縮亀裂が入ります。
これが干割れです。

というわけでこれを嫌う必要はありません。
呼吸していると考えていただいてよろしいかと思います。


>どのような材料を使うべきか教えてください。

120mm角のヒノキかヒバをわたしは使っています。
集成材よりも芯持ち材の方が一般的です。

やはりどんな木材であれ干割れはします。
強度的には集成材も変わらないと思います。
集成材は比較的割れることは少ないのですが集成化するときの接着剤が難点ですね。
posted by 回答者:小杉 at 00:00| 東京 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 家づくりの知恵 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2000年03月21日

医院の不良施工と損害賠償


相談内容:
小杉先生少しややこしいのですが質問させてください。
以下、甲:相手業者、乙:●●(本人)とします。
物件は17坪ビルテナント、平成11年5月10日開業の●●科医院です。
平成11年2月12日基本的にバリア・フリーで造るということで500万円(X線室含まず)で甲との内装工事契約を行う。この際細々とした要望を伝えるが、甲は全て乙の都合のよいように造るので任せろと書面による確認を行わず。

工事開始、床の支柱、床板は頼りない木材で構成→院長は若いこともあり医院としての耐久性を問うが、補強を入れながら造るので2、30年は全く問題ないと返答。
また土間から約15cmの高さの床を張られる。→バリア・フリーではないと指摘するが、今さら床を下げられないのでスロ―プや手すりを付けたりして工夫すると回答。

3月10日頃になっても床と骨組みだけで工事は遅々として進まず、不況による経営上の問題で材料等が買えず工事が進められないとのことで中間金100万円を要求される。(契約上は着手金250万円、完成検査後250万円)医療機械の搬入、放射線測定を行った後4月1日保健所へ開業申請を行うこと、また早く諸用を済ませて開院前に新婚旅行に行きたかったため早急に工事を進めるよう要請し中間金を払う(3月18日)が、100万円を払うと工事のスピードがまた下がる。

何事も相談せずに勝手に事を進め、様々な不具合があり再三修正を促すが、とりあえず使ってみてくれと言ってほとんど直さない。また工期も17坪なので誰に聞いても約1カ月くらいと言っていたが、遅々として進まない。

4月おおまかな工事が終了したところで甲がいろいろと経費がかかったので残金とさらに20万円余分に欲しいと言ってくるが、何の相談も計画性もなくやたらと工期を延ばすため人件費などのよけい経費がかかり、工事内容もこちらの意図を汲んでおらず、工事が終わらないうちはお金は払えない旨伝える。
開業直前になっても様々な問題点があり指摘するがすぐに直さない。

開院後も自動ドアは設定が悪くご老人を挟みかけるなど支障をきたす。土間から約15cmという床の高さは高齢者には高すぎ、やはり使用しづらい。またてすりも結局つけていない。また初めから自動ドアまわりには明らかな隙間が多く風が吹き込む。
棚の使い勝手に不具合があり開院1週間後に取り替えてもらうが、この際医院の休み中に関係者のいない間に入って工事をして帰っており、結局鍵は返してもらっていない。

最低限診療できるだけの修正が済んだところで、契約額面通りの残金150万円を振り込む(6月3日)しばらくして各修正などにかかった分20万円をさらに払えといってくるが、いろいろな問題が山積し解消されず、追加修正されたものもあるが、余分なものや削除されたものも多く、初めに申し伝えたバリア・フリーの概念からはほど遠く乙の指示通りに仕上げていないこと、使用している材料等不安な部分が多いため、乙はこの時点では甲の要求通りの20万円を払えないと判断し、その旨も伝える。

開業後1カ月で診察室の床の一部にバキッという大きな床鳴りが発生。甲はときどき経営が苦しくなると不況でお金のやりくりに困っているので20万円を払えという電話をしてくる。→この際床のクレーム、すでに乙が支払った分の領収書がもらえていないことを訴えるが、領収書は今度切ると約束、床はわかりましたと答えるが、結局何もしにこない。10月初め机の下の床が陥没し出す。音をたてていた診察室の床には軋みやつなぎ目でのうねりがみられだす。10月末電話で床のクレーム、領収書、鍵をまだ還してもらっていないことを訴えるが、やはり何もしない。

自動ドアの隙間の処理をしていないため、冬になると冷たい風や落ち葉が舞い込む。11月初診察室の床のクッションフロアが剥離、壁紙も一部剥離11月24日消費者生活情報センターに相談、支払った残金250万円の領収書、預けてある鍵を第三者として要求してもらうが20万円を払わなければ何もしないと。
診療上麻薬を使用する必要性が生じるが、工事関係書類がないのでX線装置の床下の配線がわからず、麻薬取締り法で定められた麻薬保管用の金庫の固定が行えない。

11月25日付けで床の補償、領収書、鍵の返還、工事関係書類の引き渡しに関する書面を内容証明でつくり速達で送る。12月1日工事関係書類はないという回答。12月初めさらに診察室の別の部位の床が陥没し出す。以後は何を言っても無視しております。

現存ずる瑕疵として開業前に既存または指摘しても直されていないもの:
自動ドアの明らかな隙間(締め付けの悪さ)、設定が悪くよく人を挟む、土間の縁の木材の損傷、天井の未補修、患者にみえる部位の下水等配管のいい加減な処理、暗室の光漏れ、ドアの開閉装置がついていないためにあいた壁の穴開業後出現・進行するもの:診察室の床の陥凹、床・壁材の剥離があります。

大きな問題としては私の指摘通りになった脆弱で進行する床の陥凹です。
医院を移してその間に修繕するといってもかなり難しいので、理想的には甲に将来的にきちんと補償されるのが理想ですが、全く誠意がみられず関係書類等かなりいい加減であるため十分な補償は望めません。

20万円が払えないわけではないのですが経過から明らかなように甲の言う通りの20万円を払ったとしてもきちんと仕事がなされる保証はどこにもありません。

従って現実的にはどれだけ損害賠償を負わせその賠償で他の業者に修繕させられるかだと思いますが、裁判を起こす際に床の陥没や構造などを証拠におさめるにはどのような方に頼めばよいのでしょうか?
またどうすることが一番手っ取り早いのでしょうか?
長くなりましたがどうぞ宜しくお願い申し上げます。


2000/03/21#2 YI様 (兵庫県)


回答内容:
あなたほどの学識経験者が何の書面にもよらず
相手の言いなりになって工事を進めてしまったところに
そもそもの欠陥発生要因があります。

一般的には第三者による設計監理者が介在すれば
事前の確認が図面上で行え、初期の段階で
バリアフリーの検討なども十分できたでしょうし
その図面に基づいて工事も進行したわけですから
問題も起こらなかったと思います。

また、施工者はどなたが選定されたのでしょうか?
施工者選定に関しても単なる評判や知人の紹介だけでは
その能力の是非はわからないことが多く
固有の条件下での施工は得意でもそれ以外のことは
まるで駄目というケースは多々あります。

また、その施工者を選定しても
その先の実際に工事を担当する職人がどうなのか?
どのように作らせどのように完成させるのか?
その手法とストーリーをきちんと指示しなければ
仕事事態が形骸化してしまいます。

そうした検証はどなたがなさるのでしょうか?
現場の監督ですか?
工事会社の社長ですか?

それは否です。
彼らにはその能力はありません。

つまり、あなたは単に500万円という対価で
望みの商品を手に入れようとしたわけですが
その商品の中身を一切検討検証せずに
完成商品としてのこのプロジェクトを手に入れようとしました。
建築において口約束でそれは可能なことでしょうか?
口約束では
どこまでいってもあなたの注文は達成できません。

それから
相手に落ち度はないのか?という点ですが
当然契約上のプロジェクトは達成していない
(不具合があって手直しをしなければならない事実がある)
のですから対価を支払う必要はありません。
口答であるにせよこのプロジェクトは甲と乙との約束です。
約束は約束ですから成就されない部分に対しては
不服を申し立てることができます。
ただし、契約書面がないのですべて甲と乙との協議によらねばなりません。
それが達成できないからといって「内容証明」では協議ではないのです。

そもそも契約書類がない状況ですから
工事書類の作成もないわけで、どんな検証もしようがないのです。
検証のしようがないので
検証を誰かに任せねばなりませんが
これは弁護士さんに登場願うしかありません。

総括的にいいますが、
有名な山の頂上に立った自分をイメージすることはできていますが、
事前準備を行わずに無謀な登山をして遭難した場合
救助はされても生還後の救援者への始末は大変なものがあるのです。

酷なようですが
それほど事前準備が必要だったにもかかわらず
それを怠ったあなたご自身の責任はどこかでとらねばなりません。
かくして弁護士に支払う金銭的解決ということになりそうです。

事前に建築の専門家に相談するべきであったか
事後に弁護士に相談するしかないということか
同じ費用が発生するとすれば
最良の方法として前者を普通は選択するでしょう。
それができない以上誠に残念ながら後者の選択しかありません。
posted by 回答者:小杉 at 00:00| 東京 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 家づくりの知恵 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

工事遅延損害金の請求


相談内容:
現在、新築工事中なのですが、工事の遅延が発生しております。
予定では3月18日引き渡しだったのですが、4月13日になるようです。
で、工事が遅れたため、当初予定していた見学会を取りやめてもらいました。

で、質問なのですが、契約書には1日当たり工事費の2000分の1を遅延損害金として請求できると書いてありますが、見学会を取りやめたという理由で、遅延損害金の請求を却下するのは正当でしょうか?

また、木工工事が通常40日かかるところを、工事の開始が遅れたために20日で行うと言ってきたので、「突貫工事は困る。時間がかかってもいいので、丁寧に工事してくれ。」と、こちらからお願いしたのですが、それを理由に遅延損害金の請求を却下するのは正当でしょうか?

以上、よろしくお願いいたします。


2000/03/21#1 MN様 (岐阜県)


回答内容:
>現在、新築工事中なのですが、工事の遅延が発生しております。
>予定では3月18日引き渡しだったのですが、4月13日になるようです。
>で、工事が遅れたため、当初予定していた見学会を取りやめてもらいました。


これは工事会社が行なう「完成住宅の現地見学会」という意味でしょうか?

>で、質問なのですが、契約書には1日当たり工事費の2000分の1を遅延損害金として請求できると書いてありますが、

工事が遅延したという理由でお客様が工事会社からいただく損害金のことですね?

>見学会を取りやめたという理由で、遅延損害金の請求を却下するのは正当でしょうか?

損害金の請求を却下するというのは
工事会社があなたの請求を退けるという意味でしょうか?

契約書にそのように明記してあればその内容に従います。

もう一度確認していただきたいのは「一ヶ月以上遅延した場合」という
執行猶予期限は記載がありませんでしょうか?

それから同様に
「見学会を取りやめた場合は遅延損害金の請求はできない」という内容はありますでしょうか?

その文言がない場合は「契約にない」ことなので損害金は請求できます。

>また、木工工事が通常40日かかるところを、工事の開始が遅れたために20日で行うと言ってきたので、「突貫工事は困る。時間がかかってもいいので、丁寧に工事してくれ。」と、こちらからお願いしたのですが、それを理由に遅延損害金の請求を却下するのは正当でしょうか?

工事開始の時期が既にずれ込んだ理由はどんな内容でしたか?
状況判断にもよりますが、遅延確認時点でその工程が回復不可能なのか
それとも回復可能なのか?
このあたりの判断はどのような見解でしたでしょうか?

全体工程にもよりますが20日程度の回復は
詰めて詰められないこともありません。
ただし、短期工程で3ヶ月程度程度で完成する住宅の場合は
回復困難です。
工事会社の一方的な契約内容の曲解があるようですが
もう少し協議してみる必要がありそうです。

よくあることですが契約書や図面や仕様書が不備なために
工事がどんどん進行していき工事終盤になって
追加工事が増えていることは多々あります。
工期でいじめられた仕返しに
金額でいじめられるケースは多いようです。

たとえば20万円の遅延損害金に対して
チョットした追加工事費が100万円と出てきたらどうしますか?
プロの私たちならその追加工事費は押さえられても
あなたには追求しようのない部分では・・・。
いい加減な工事会社ほどこの傾向が強いようです。

設計事務所など第三者の介入がない場合は
どこに盲点があるのかが不明故に金銭的に
泣き寝入りというケースになります。
最終的な追加工事金額と遅延損害金とは
あなたが駆け引きする材料となりましょう。

何とも悔しい結果ですが
第三者が介在しないということでは先に進むのが難しいとも思います。

交換条件的に追加工事金額の支払いにこの遅延損害金を当てる手はあります。
建築会社の姿勢にもよりますが、実質的な金銭のやりとりで解決するよリ、工事内容で処理する方が、会計上も問題が生じにくいようです。

ただし、どうしてもとなれば弁護士の介入ということになりますが
弁護士には建築工事費がわかりませんので
追加工事費までは目が届かず結果
あなたの追加工事費の支払いは逃れることができません。
posted by 回答者:小杉 at 00:00| 東京 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 家づくりの知恵 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2000年03月19日

屋根の塗り替え


相談内容:
屋根の塗り替えを勧められています。(塗装業者から)築13年で屋根はスレートです。屋根は塗装する必要はない、と言う記事を見て問い合わせて見ることにしました。見積りでは155平米で95万と出てきました。アドバイスしていただけると幸いです。

2000/03/19#1 DO様 (埼玉県)


回答内容:
屋根の塗装は完全に否定してるわけではありません。

外装も塗り直したのに屋根だけ残っているような場合は
逆に中途半端に見えてしまう場合もありましょう。

屋根だけ塗装するというのではなく
外装と一緒に塗装するというのであれば
屋根も一緒に塗り替えてしまう方がよろしいかと思います。

ただし、今回のリメイクは高額です。
155m2で95万円は外装も含め屋根まで塗りなおした料金です。
当然洗浄代や足場などの金額や経費も入るはずです。

最近都内で塗り替えをやった時の例では
外装面積200m2程度、屋根面積80m2程度の場合で
総額60万円程度でした。
面積が5割増しとなれば総額も5割増の90万円ですから
今回の額は以上かもしれません。

再度見積り内容を確認してみてください。
どこか間違えておりませんでしょうか?
posted by 回答者:小杉 at 00:00| 東京 ☁| Comment(0) | TrackBack(0) | 屋根 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

◆ このブログは1998年から始めた弊社「住まいの無料相談室」に寄せられたご相談を整理し、アーカイブしながら、多くの皆様への住まいをはじめとした建物全般に関する各種お悩みやご相談に対する回答を提供しております。

◆ また、この回答はご相談のあったご相談者あて回答したものですが、当相談回答コーナーの公開化システムの改善とアーカイブのため、時間的変化による法令の変更や資材の開発、工法の進化なども考慮して再度編集し直し再掲示いたしておりますが若干の時間的ずれが生じているものもございますことはご容赦ください。

◆ なお、本回答の中に主体工事および屋根工事、防水工事、外装工事、塗装工事、金属工事やその他工事およびこれら関連工事に対するコメントは良質の工事会社およびこれら各種メーカー商品の工法や材質やこれらを扱う工事業者の工事費を否定するものではありません。

 本回答はあくまでも社会問題化し現在も多発している「詐欺的商法とも受取れる各種営業行為」に対して相談者ならびに一般消費者に警告や注意喚起を促すとともに、消費者の消費経済活動等への学習に寄与することを目的として回答いたしております。今では「リフォーム詐欺」としての社会的事件として浮彫り化、問題視することにまで発展することができ、こうした一相談ページ開設の意義の高さを実感しております。

 したがいまして皆様には本回答につきまして誤解なきように取扱いをお願いいたします。何か不信に思われたり、契約前、契約検討中の方でお困りの節は都度ご一報ください。

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