2000年06月30日

建物の価格


相談内容:
今回ご相談したい内容は、新居建築にあたり建築費がどれぐらいかかるのか概算で結構ですので教えて頂きたくメールをお送りします。希望はコスト削減住宅です。細々とした設備に関してはとりあえず標準仕様で計算して下さい。

建物はRCビルのような水平で外壁は打ちっ放しのままの3階建てを建てたいと考えています。(その方がコストが安くなると聞いたので)装飾は生活に支障のない最低限度のもので結構です。建坪は30坪。1階は2台駐車可能なビルトインタイプ駐車場で。2階3階は住居ですが、間仕切りを少なくし限りなく安さを追求したもので。当然かかる諸経費なども考慮していただき、この条件でお願いします。

また、同条件で1階部分が半地下になった場合はおいくらぐらいになりますか?その他、建物コストを落としたい場合他に着目する点を教えていただれば幸いです。お忙しいとは存じますが、お手漉きの時にでもご返信よろしくお願いします。


2000/06/30#1 YK様 (東京都)


鉄筋コンクリート造の工事はコンクリートミキサー車以外に
コンクリートを打ち込むときに支援する
コンクリート圧送車(ポンプ車)が必要です。
これらの車2台が停留できる場所が現場付近にありませんと
コンクリートが打設出きません。

また、ポンプ車等2台と現場は多少離れた位置でも可能ですが
コンクリートを流す鉄製のパイプが現場まで伸びねばなりません。
近隣の協力が必要になります。

今回の工事費見積り金額はこれらの諸条件のコストアップは算入しません。
前面道路の幅員は6m程度ほしいところですがどうでしょうか?
建坪<延べ坪の間違いかと思います>は30坪ということですが
1フロアーあたり10坪と考えます。
基礎は地盤が良好なものとし杭打ちなどは算入せずに計算します。
規模的に小さな工事ですので固定費の割合が大きく
格安感はありません。

コンクリート本体工事で1500万円(@50万円)程度です
これ以外に
給排水設備費用150万円(2フロア)
電気工事費用100万円(3フロア)
大工工事300万円
アルミサッシ120万円(居住部のみ&シャッターなし)
内装費用40万円
鉄骨金属工事60万円
左官・防水工事50万円
内部建具工事20万円
雑工事40万円
ガス工事30万円
住設工事(UB・キッチン)70万円
照明器具10万円
外部足場など仮設工事などに50万円
内外ともコンクリート打ち放しで断熱及びエアコンは算入していません。

以上が本体工事です。
ここまでで2340万円。それに消費税
これに設計監理料、引越し費用、登記費用、
不動産取得税などの諸費用が載ってきます。
ざっくりですが 3100万円は超えると思います。
装飾までは費用がありません。

ただし、居住性はあまり良いとは言えません。
かなりの制約がついてしまいます。
お勧めはあまりできないと思います。

半地下案に対してはスロープがついた駐車場を
イメージされていると思いますが
半地下式の駐車場は道路から建物までの距離が
1車長以上ないとスロープ上部の2階の梁に頭が当たります。
簡単には半地下にできないと思います。
半地下案ではビルトインガレージはできないとお考えいただいた方が
よろしいかと思います。


posted by 回答者:小杉 at 00:00| 東京 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 建築工事費 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2000年06月25日

公団マンションのリフォーム予算と騒音


相談内容:
公団の中古分譲住宅 築22年,23坪 を購入する計画です。普通の3LDKで,間取りはLDK12畳,和8,和6,洋4.5です。和室6畳を洋間に変えて,各部屋の床,壁などを一新し,出来ればシステムキッチン,システムバスおよび便器も新しいものに取り替えたいと思っています。要するに全部新しくしたいという欲求があります。

しかし、残念ながら予算が250万円しか出せません。果たして、250万円でどの程度までできますでしょうか。また,全部一新するには普通どの程度の予算が必要でしょうか。贅沢は言いませんが,経済的で使いやすい住宅にしたいと思っています。

なお、公団の中古マンション22年のものは騒音対策などどの程度でしょうか,情報がありましたらお教え願いたいと存じます。また、公団の中古マンション22年もの RC構造 8階建て ですが、物理的にあと何年くらいものものでしょうか?お忙しいところ、恐れ入りますがお教えくださいますようお願いいたします。

いま,このホームページを拝見し、随分と時間とコストがかかると思われるのにも関わらず,よくいろいろな質問にお答えしていることにびっくりしています。また、いろいろな点,特に内容的に非常に優れていると感心しています。今後ともお続けくださるようお願いいたします。


2000/06/25#1 NT様 (神奈川県)


回答内容:
ご声援ありがとうございます。感謝。

さて、
本当の所を申し上げます。
酷なようですが、この物件は諦めた方が無難です。
築年数が22年ということでこの点でバツです。
構造基準が昭和56年に変っておりこの基準以前の建物は旧基準となります。
したがって、耐震的に弱いので価格的にも安くなっていると思います。
できれば昭和58年以降の建物を選ばれるのが懸命です。

だからと言って昭和58年以前の建物を
すぐに壊れてしまうようなことはありません。
ご相談の建物は耐用年数では40年というところだと思います。
残り18年というところですが設備的にも徐々に老朽化しております。
ご購入を決意されるのであればそのあたりを承知されておく必要があります。
騒音対策については対策も講じられていないとお考えください。

というわけで
内装は床、壁、天井の内装変更と設備、電気の変更ということになると思いますが
内装変更に120万円、設備、電気変更で180万円というところでしょう。
設備関連に費用が多く流れると思います。

工事期間中の隣接住民への対応はかなり気を遣わねばなりません。
中途での入居は近隣関係とのトラブルが多々あります。
posted by 回答者:小杉 at 00:00| 東京 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | リフォーム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2000年06月22日

建売住宅トラブル


相談内容:
ご多忙の中、親身なアドバイスをいただけて本当に感謝しております。
早速ですが、無知で考えが甘かったことを今更ながら悔やんでおります。。。

更新した契約書(瑕疵担保を10年)や家賃を引渡しまで支払うと言う書面を写しでかまわないので着工前に拝見させてくれと言ったところ仲介業者は「いいですよすぐに持っていけます」と言う返事が返ってきたので、そのまま信用して待ってました。しかし着工予定前日になっても連絡は無し。こちらから連絡しないと当日も知らん顔。またまた愕然としてしまいました。。。

「ドライ」になることも大切>(小杉さん)本当にそのとおりですね。。。。。
工事が始まったらなるべくゴタゴタしたくない気持ちと着工後の工程表に何月何日に何をするのかをきちんと(当然の事なんですが)書面に書いて、時間が空けば「心配なら打ち合わせをしましょう」と言ってくれる工事担当者の方にはとっても申し訳ない気持ちもあったのですが、今日担当の仲介業者と話して「工事の中断」を要求しました。

電話での第一声が「更新後の契約書は今どうやって書こうか考えていたんです」の一言で切れました。「本当だったら契約を白紙にしたい」と言ったら、今解約したら手付金は戻せないし違約金20%いただくことになります。あちらも相当ドライですね。。。

そろそろ着工ということで基礎と断熱のチェックとアドバイスをと思ってご連絡したのですがとんでもないことになりました。明日法律相談の予約をいれようかと思っています。


2000/06/22#2 ?K様 (神奈川県)


違約性は多分に相手方にあります。
その部分を弁護相談してください。


>「本当だったら契約を白紙にしたい」と言ったら、今解約したら手付金は戻せないし違約金20%いただくことになります。

違約金も支払う必要もないし、手付金も戻ってくるはず。
逆にこれだけ遅延したことによる損害賠償を請求することも可能です。
もう少し強気で行きませんと押されっぱなしで
戻ってくるものも戻ってきません。
こちらにも顧問弁護士がおります。
必要であればお電話をさせることも可能です。
有料ですが30分で5000円程度の報酬となります。
posted by 回答者:小杉 at 00:00| 東京 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 家づくりの知恵 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2000年06月21日

ロフトがある部屋の換気


相談内容:
お忙しいところくだらない質問をして申し訳ありません。今、家の設計をしているところなのですが、子供部屋につける予定のロフトが熱がこもって夏は暑くて寝ていられないと実際に家を建ててすんでいる人に言われました。いったいどのような場所にエアコンをつければロフトでも涼しく寝られるようになるのでしょうか?よろしくお願いします。

2000/06/21#1 TN様 (埼玉県)


回答内容:
これは難しい問題ですね。
基本的には窓をお付けになることと換気扇とエアコンが必要です。

ただ、建物の揺れもあり、最頂部の空間はあまり寝室として的確ではありません。
下階からの熱気も上がってきますので相当熱くなります。

残念ながら夏に涼しく寝られるロフトはないと思います。
posted by 回答者:小杉 at 00:00| 東京 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 家づくりの知恵 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

マンションの損害賠償請求


相談内容:
開放的なルーフバルコニーの付加価値のせいか、相当分譲価格も高かったのですが、●日照権、●眺望権、●付加価値の値打ちが下がった…などで損害賠償を請求して、 一般的にその請求は通るものでしょうか…。動く価値がありそうならば、無料相談などを利用して、お願いする弁護士さんを探そうと思います。正式にお願いする場合は着手金のみで30万円、と聞いて、悩んでおります

2000/06/21#2 MT様 (大阪府)


回答内容:
> 開放的なルーフバルコニーの付加価値のせいか、相当分譲価格も高かったのですが●日照権●眺望権●付加価値の値打ちが下がった…などで損害賠償を請求して、
一般的にその請求は通るものでしょうか…。


損害賠償請求をしてみないと相手がどのように対応してくるかによります。

この場合はあなたと同様の利害関係の住民がいらっしゃると思いますので
あなたのマンションの住民が結束しなければなりません。

これができない場合はほとんど場合、個人的に金銭的解決に至るようです。

> 動く価値がありそうならば、無料相談などを利用して、お願いする弁護士さんを探そうと思います。正式にお願いする場合は着手金のみで30万円、と聞いて、悩んでおります。

あなたお一人ではこの負担は大きいと思います。
10人、20人と結束することで一人あたりの負担は減りますし
補償額や賠償額も大きくなります。

着手金で戸惑っていれば先はありません。
30万円支払って30万円以上の補償を受けるのか
何もせずに補償を受けないのかということですが
あなたの頭脳以上の支援者を「無料で」味方につけるのは
難しい話だと思います。
あなたの利益のために「無料で」あなたを支援する人はいないと思います。

ただし、誤解されていると思いますが
弁護士の相談料は30分5000円が相場です。
あなたと先方との話しに事件性があって、自分たちの出番があり
キチンと報酬が得られるかどうかを弁護士見ています。
いきなり「着手金」ということはありません。
30分でも1時間でも話を聞いてもらい、
法律的な次の方向性が出れば
1万円程度なら安いものだと思います。
posted by 回答者:小杉 at 00:00| 東京 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 地下室をつくりたい | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

◆ このブログは1998年から始めた弊社「住まいの無料相談室」に寄せられたご相談を整理し、アーカイブしながら、多くの皆様への住まいをはじめとした建物全般に関する各種お悩みやご相談に対する回答を提供しております。

◆ また、この回答はご相談のあったご相談者あて回答したものですが、当相談回答コーナーの公開化システムの改善とアーカイブのため、時間的変化による法令の変更や資材の開発、工法の進化なども考慮して再度編集し直し再掲示いたしておりますが若干の時間的ずれが生じているものもございますことはご容赦ください。

◆ なお、本回答の中に主体工事および屋根工事、防水工事、外装工事、塗装工事、金属工事やその他工事およびこれら関連工事に対するコメントは良質の工事会社およびこれら各種メーカー商品の工法や材質やこれらを扱う工事業者の工事費を否定するものではありません。

 本回答はあくまでも社会問題化し現在も多発している「詐欺的商法とも受取れる各種営業行為」に対して相談者ならびに一般消費者に警告や注意喚起を促すとともに、消費者の消費経済活動等への学習に寄与することを目的として回答いたしております。今では「リフォーム詐欺」としての社会的事件として浮彫り化、問題視することにまで発展することができ、こうした一相談ページ開設の意義の高さを実感しております。

 したがいまして皆様には本回答につきまして誤解なきように取扱いをお願いいたします。何か不信に思われたり、契約前、契約検討中の方でお困りの節は都度ご一報ください。

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