2013年03月21日

地下車庫の拡張


相談内容:
先日は現場をみにきていただき、本日電話で見積概算を教えていただきありがとうございました。お手数ですが、以下について教えていただけませんでしょうか?

1.車庫を拡張する場合は350万程度とのことですが、これはどういった構造で拡張することを前提にされているのでしょうか?

2.拡張せずに壁をはつり、シャッターをつける場合50万程度とのことですが、はつり工事とシャッター取り付けの比率がどの程度でしょうか?よろしくお願いいたします。


2000/02/09#2 TS様 (東京都)


回答内容:
先日伺った工事業者さんからの金額をお伝えしました。
過日お伝えした道路と建物の間の庭部分を車庫とする考えです。

シャッター工事の内容は拡張する場合に付帯工事として行なうもので
車庫の拡張を行なわずに
シャッター取り付けのみとした場合はこの金額では納まりません。

再度概略見積りを提出するように工事業者には伝えました。
概略とは「図面がないので正確な数字が出せない」という意味です。

基本的には
私ども設計事務所が関与するとなりますと
企画段階から関与することになります。
現段階では私たちは関与しておりませんが
いかが致しましょう?

工事業者さんの見積りは一般的に無料ですが
私たちが工事の企図をすることは有料となってしまいます。
今回の場合は現地調査・構造設計・図面作成などで50万円程度になります。
これ以外に確認申請対応や工事監理のご用命となりますと40万円程度が必要です。

正確な見積りを算出するには企図を持った図面が必要であり
この図面を描くには計算や法規制などの検討が必要です。

私がそちらに伺えば業務報酬が発生することになります。
設計をご依頼頂くことになります。
打合せに必要な資料を作成することになりますが
工事をしてもしなくてもこの業務報酬は発生します。

今回のご相談に関しましては工事規模が小さい状況ですので
工事額と設計業務料とのバランスがとても悪いのが現状で
設計料分でも工事に回された方が得策に思います。

従いまして直接工事業者さんとお話頂くことの方が
解決が早い気がしますし余分な出費もありません。
いかがでしょうか?
先日の工事業者さんにはその旨伝えておきますが・・・。


posted by 回答者:小杉 at 15:46| 東京 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 家づくりの知恵 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年03月07日

土地購入からの住宅建築


相談内容:
はじまして。建築関連のHPを見ているうちここへたどり着きました。
私は、現在これから土地を購入し住宅の建築を予定しております。
調布市およびその周辺地域で、建坪40坪程度と考えています。

最近不動産屋に土地探しをお願いしたばかりで右も左もわからない状態で是非アドバイスいただけたらと思います。

−小杉さんの所ではこの周辺での土地情報はお持ちですか?
−地下室は土地の容積率の範囲に含まれるのでしょうか?
−地下室を作るための土地の条件を教えてください。
−土地、建物、諸経費で1億円の予算で十分でしょうか?最低でも70年住めるわりと立派なものを希望しています。
−まずは、何から始めればよいのでしょうか?

小杉さんに土地の購入からのコンサルタントの契約をした方が間違いないですよね?


1999/11/23#1 MS様 (東京都)


回答内容:
以前にも●●市内で不動産物件を探すお手伝いをしましたが
結果的にはお客様が選ばれたものを私が検証して
購入されました。

私のところにも不動産の物件についての情報も集まりますが
これが本業ではないので専門業者さんに比べれば
絶対量が少なすぎます。
やはり土地に関しては「不動産屋さん」がよろしいかと思います。

前回のお客様は●●市に土地を求められましたが
結果●●市内を選ばれました。

価格的には高かったのですが土地の性格上ならびに地下室の要件、
現居住地から至近である、学校区は変わっても良いなどから選択されました。
私はこの土地に至る以前には数にして3軒程度の土地を見ました。

いずれも建築不可の土地や近隣との相性、トラブルの発生可能性
などを勘案し助言を差し上げ諦めていただいた経緯があります。

お客様にすれば私以上の物件数に立ち会われており
大変なものがあっただろうと思います。

でも、それくらいの精力を使わないと
永住の地というのは探せないようにも思います。
まずはあなたが気に入ることが大切ですね。

土地選定の基準では
容積率、建ぺい率よりもさることながら
地下室が作りやすい土地かどうかの選定が優先しそうです。

地下室は容積(床面積制限)から緩和されますので
床面積は増やせる方向にあります。

が、いくら高額の土地でも地下室ができなければ
床面積が増えませんので価値として
どちらを取られるかが判断の分かれ目です。
できれば多摩川寄りよりは三鷹寄りを選ばれた方が賢明ですし
近くに河川がない場所がよろしいかと思います。

また、前面道路およびその道路に接続する道路が4m以上
あるのが望みです。
6mもあればより有利です。

最寄駅に至近といえば住宅密集地ともなりこれらの条件も加味すれば
いっそう高いものになります。

多少距離が出ても郊外型のゆったりとした町並みの中のほうが
居住環境も良く、工事施工性も良いのでより安く建てられます。
土地の価格に費やすよりは建物の床面積を増やして
ゆったりとした空間の中での生活をされる方が
「永住」にふさわしいと思います。

一度お会いできればと思います。
よろしければご希望日をお伝え頂き
私どもの事務所へお出かけくださればと思います。
いろいろなことからお話しましょう。
posted by 回答者:小杉 at 13:08| 東京 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 家づくりの知恵 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

◆ このブログは1998年から始めた弊社「住まいの無料相談室」に寄せられたご相談を整理し、アーカイブしながら、多くの皆様への住まいをはじめとした建物全般に関する各種お悩みやご相談に対する回答を提供しております。

◆ また、この回答はご相談のあったご相談者あて回答したものですが、当相談回答コーナーの公開化システムの改善とアーカイブのため、時間的変化による法令の変更や資材の開発、工法の進化なども考慮して再度編集し直し再掲示いたしておりますが若干の時間的ずれが生じているものもございますことはご容赦ください。

◆ なお、本回答の中に主体工事および屋根工事、防水工事、外装工事、塗装工事、金属工事やその他工事およびこれら関連工事に対するコメントは良質の工事会社およびこれら各種メーカー商品の工法や材質やこれらを扱う工事業者の工事費を否定するものではありません。

 本回答はあくまでも社会問題化し現在も多発している「詐欺的商法とも受取れる各種営業行為」に対して相談者ならびに一般消費者に警告や注意喚起を促すとともに、消費者の消費経済活動等への学習に寄与することを目的として回答いたしております。今では「リフォーム詐欺」としての社会的事件として浮彫り化、問題視することにまで発展することができ、こうした一相談ページ開設の意義の高さを実感しております。

 したがいまして皆様には本回答につきまして誤解なきように取扱いをお願いいたします。何か不信に思われたり、契約前、契約検討中の方でお困りの節は都度ご一報ください。

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