2000年06月18日

新築分離発注スケルトン施工


相談内容:
ある不動産業者が売り主の、建築条件付土地の購入を決め、仲介業者に申し込み依頼をしました。ところが、建築条件付土地という広告であったにも関わらず、その仲介業者から、売り主が以下のようなことを言っているが、どうか・・・と言われました。

(1)土地売買と、建物請負契約を一緒に行って欲しい。
(2)土地の決済を先に済ませて欲しい。

とのことです。契約の直前になって、このような要求をしてくることは一般的によくあることなのでしょうか。このようにすることの、売り主のメリットは、なんでしょうか。

事前に詳細な仕様書、設計が整っており、こちら側が納得した内容であれば、問題はないのでしょうか。土地はとても気に入っているので、できれば購入したいと考えているのですが。
教えて下さいよろしくお願いします。


2000/06/18#1 MU様 (東京都)


回答内容:
>ところが、建築条件付土地という広告であったにも関わらず、その仲介業者から、売り主が以下のようなことを言っているが、どうか・・・と言われました。

建築条件付の土地はあくまでも土地のみの売買を目的としています。
が、その土地に建物を建てる場合は指定の建築会社に依頼するという
条件が付加されているのが「建築条件付」です。
これは今までの土地のみの売買の形態の亜流です。

>(1)土地売買と、建物請負契約を一緒に行って欲しい。
>(2)土地の決済を先に済ませて欲しい。


しかしながら、(1)土地売買と、建物請負契約を一緒に行って欲しい。
を受け入れることは様相が異なります。
つまり、これが「建売」の形態だからです。

どちらかと言えば「建築条件付」の場合はお客様主導ですが、
これに対して「建売」の場合は売主主導と言うことが言えます。
また、時間的拘束が少ない前者に対して
後者は時間的にスピードが要求され、
特に売主に土地と建築工事費が一定時間内に確実に入ります。

これは建築の確認申請が完了していなければ「建売」になれない点からも
建築の確定要素を先行して決めていき、
資金の流れをスムーズにする目的があります。

また、前者「建築条件付」は土地代金は土地の売主が、
建物工事代金は建築工事会社が扱うことになり、
相互のお金の流れがわかれますが
後者「建売」は土地の代金も工事代金も売主が扱います。
このとき、いずれの場合も土地の売主が建物にも関与しているケースが多く
同じ結果になることから「建売」の選択肢が浮上することになります。

広告などで社会的に公表する時点では「建築条件付」で集客し
その後「建売」同等の販売の仕方に変更するケースは最近多くなっています。
不動産事業の資金調達には銀行がバックに入っており
時間的にも資金回収でもきっちりした「建売」を推奨することは
銀行も貸す立場での営利企業ですから、言うまでもありません。

10年前のバブル期を思わせる現象が再来しています。

先にも述べましたが「建築条件付」も土地と建物に売主が利益を見込みますし
「建売」も同様に売主は地と建物に利益を見込みます。

「建築条件付」の場合、不動産販売と建築工事とが同じ会社であれば
利益の分配が会社内部で処理されるので問題が少ないのですが
会社が異なる場合は利益の流れが建築会社から不動産会社へなど
下請け業者から元請け業者へバックされる形となり、
経理上も複雑化し、税務関連で問題になりやすいことが挙げられます。

「建売」の場合もこれに順じていますが
売主が全般の契約窓口となりますので元請けとなります。

土地も建物も売主の支配が及びますので
建築工事だけを下請け工事会社に言い値で出すことで
利益も十分確保せきますし、経理面でも単純化できますので
税務関連の問題も起きにくいことになります。

同じ利益を売るのなら、問題が少ない方を選択するのが企業でしょうか?

>とのことです。契約の直前になって、このような要求をしてくることは一般的に
>よくあることなのでしょうか。このようにすることの、売り主のメリットは、なん
でしょうか。

というわけで売主のメリットだらけです。
坪単価で10万円から15万円と言う金額が営業経費(利益)として
建築工事費に上乗せになっているのが一般的です。

ですから、工事に関しては要求したいことは要求します。
駄目元で言い放した方がよいようです。

>事前に詳細な仕様書、設計が整っており、こちら側が納得した内容であれば、問題
>はないのでしょうか。土地はとても気に入っているので、できれば購入したいと考えているのですが。


詳細な詰めが事前にできるのであれば
決めてもかまわないと思います。

一般的には追加工事が工事中に発生することとなり
竣工後に大きな金額にびっくりするケースが多々あります。
これを防ぐには事前にすべてを確認し、
追加要求を極力控えることがポイントです。
この4月に「住宅品質確保促進法」が施行されお客様が多少保護されるようになりました。
それでもまだ、いい加減な業者も多いので注意は最後まで怠ってはいけません。


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posted by 回答者:小杉 at 00:00| 東京 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 家づくりの知恵 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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