2001年02月23日

事務所付き倉庫


相談内容:
はじめまして。宜しくお願い申し上げます。
私どもでは社屋の移転を計画しております。敷地は確保してありますが、そろそろ建物の具体化にとりかかりたいと考えております。

おおまかな規模は、事務所20坪  宿直居住部10坪  小倉庫10坪  メイン倉庫90坪 程度を予定しております。構造は軽量鉄骨か重量鉄骨を希望します。倉庫天井高さは5メートル程度、出入り口の間口は4−6M/二カ所程度 フオークリフトが約1.3トンの標準パレット(全部で約80パレット)を3−4段のラックに出し入れします。その他、200kg程度のコイルを100ヶ程、床に直に重ね置きます。(2段くらい)

敷地は150ー200坪使用予定です。工業地区で60/200%全面道路は50メートルです。駅裏で徒歩3分ですが鉄道の規制はありません。現況は道路面から約50−60センチ盛り土された状態です。敷地奥行きは27Mです。業務上、大型車が通れる強度のコンクリートを打つ必要が有ります。
(第一案)1階をメイン倉庫にして他を2階にする場合
(第二案)全て平屋で建設する場合

質問
1.整地してコンクリート打って上記2案を軽量鉄骨と重量鉄骨で建設する場合(計4案)の予算はだいたいどのくらいでしょうか?
2.鉄骨建築業者さんに頼む場合と○○さんの様なシステム建築倉庫にする場合とではどの様な差異が有りますか?
3.設計施工完工までの工期はどのくらいかかりますか?
4.その他注意する点はありますか?

以上 宜しくご教示下さいます様、お願い申し上げます。

TY様 (神奈川県)



回答内容:
<はじめに: この回答はご相談のあった2001年2月にすでにご相談者あてに回答したものですが、当相談コーナーのシステム改善の都合上、再度編集して掲示しております、ご了承ください。
尚、金額的な内容は時間変動しますので、新規にご相談下さいます様お願い致します。>

Q1.整地してコンクリート打って上記2案を軽量鉄骨と重量鉄骨で建設する場合(計4案)の予算はだいたいどのくらいでしょうか?

≫≫駅裏とは隣接しているのでしょうか?
鉄骨造をご希望ですが将来的な耐久性を考慮すると
重量鉄骨をお勧めします。

また、構造計算をしてみないとなんとも言えませんが
構造的には軽量鉄骨造の場合は筋違いブレースが入りますので
有効な間口が確保できません。
これは第一案、第二案ともに軽量鉄骨造では実行不可能と考えます。

すべて同一平面高さでトラックバースや
プラットホームもレベル段差はないものと考えてよろしいでしょうか?
フォークがすべてトラックの積荷を
降ろしたり載せたりするということでしょうか?
荷姿の変更はしないのでしょうか?

以前にもこの種の倉庫を設計したことがありますが
どこから保管物がやってきて、その保管物をどのように降ろし
降ろした品物をどこへ保管し、その保管物をどのように積み並べ
どのように取りだし、どのようにどの場所のトラックに載せるのか?
効率良くこれらの内容を整理し保管するためにはどうしたら良いのか?
こうした考察が重要です。

おそらくお尋ねの部分は工事費ということに
主眼が置かれていると思いますが
実は工事費用は償却資産ですので
おおむね10年も同じところで営業を続ければ
焼却してしまえるものです。

問題なのは
先ほどの効率の良い倉庫内保管物の管理運営であり
この管理運営が十分なされていれば管理業務としての
運営利益がこの管理効率によって倍化し
それに比例した収入も見込めるのです。

従いまして
効率を重視することによって多少の工事面積や工事費用が増えても
収入がアップする方をお勧めします。
また、多少の居住部分をこうした倉庫の一部に
取ることはできませんでしょうか?
過去にも倉庫の一部に住ませて欲しいという方々がご相談に来られています。
いろいろな趣味をお持の方々は一般の住居では満足できず
そちらのような倉庫の一角に住みたいと希望されています。
心象風景の中にある彼らの夢とあなたの倉庫業としての夢を
重ね合わせるときにこのような提案ができれば最良かと思います。

たいへん残念ながら工事費を提案するには建物の規模が必要です。
ご相談内容の条件だけでは工事費はいい加減なものとなってしまいます。
アバウトでも良いというのもわかりますが
一般の工事業者の回答に同じことを応えても
意味のないことだと考えあえて今回は回答いたしません。

私が回答したいことはあくまでも重要なことは事業収益を改善するほどの
建築提案ということから始まります。
坪単価いくらで工事費は●千万円という言い方はしないことにします。

Q2.鉄骨建築業者さんに頼む場合と○○さんの様なシステム建築倉庫にする場合とではどの様な差異が有りますか?
≫≫鉄骨工事専門業者とシステム倉庫業者との差は
町場の住宅の工務店とハウスメーカーの工事内容の差に似ています。
オーダーメードかレディーメードかという選択ですが
今回の場合はオーダーメードの方が体にぴったりしているのは事実です。
鉄骨専門工事会社は鉄骨関連のことしか判りませんので
住居施設や事務施設を作るにはそれなりの関連業者を
起用しないとできません。
これらの組み合わせによって工事のでき具合は変わってしまいます。

システム倉庫は規格寸法が優先されてしまうので
あなたが保管物の運用レイアウトをこの規格の中で考えねばなりません。
当然無駄や無理やムラが発生します。
これこそが工事費投資の無駄です。
費用対効果がない資産投資となります。
工事価格は多少は安くなるかもしれませんが
あくまでも既製品の延長です。
私どものような設計事務所を起用することで
あなたの悩みの改善点を建物に反映すべく企画し
こうした企画にしたがって建築することが理想です。

Q3.設計施工完工までの工期はどのくらいかかりますか?
≫≫短時間で工事完了することもできますが
こうしたスケジューリングもお客様とのご相談となります。
工期自体はおおむね着手後3ヶ月というところでしょう。

Q4.その他注意する点はありますか?
≫≫必要なのは「知恵」であって建物はその後についてきます。
建設会社やシステム倉庫販売会社は「売る」のが目的です。
基本的にはお客様の立場に立って建物を造ることはありません。
できるだけ「知恵者」を横に置かれてアドバイスを受けることによって
失敗をしない選択をすることができます。

私たちはお客様のこうした悩みを理解し、
解決糸口としての選択肢を多くご用意し
お客様と共に将来的にも有効な提案と工事に向けた予算管理や
工事自体の設計監理をするのが仕事です。
医者や弁護士や税理士がお近くにいらっしゃるように
建築の良きアドバイザーを仲間にされることをお勧めします。


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posted by 回答者:小杉 at 00:00| 東京 ☁| Comment(0) | TrackBack(0) | 家づくりの知恵 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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◆ このブログは1998年から始めた弊社「住まいの無料相談室」に寄せられたご相談を整理し、アーカイブしながら、多くの皆様への住まいをはじめとした建物全般に関する各種お悩みやご相談に対する回答を提供しております。

◆ また、この回答はご相談のあったご相談者あて回答したものですが、当相談回答コーナーの公開化システムの改善とアーカイブのため、時間的変化による法令の変更や資材の開発、工法の進化なども考慮して再度編集し直し再掲示いたしておりますが若干の時間的ずれが生じているものもございますことはご容赦ください。

◆ なお、本回答の中に主体工事および屋根工事、防水工事、外装工事、塗装工事、金属工事やその他工事およびこれら関連工事に対するコメントは良質の工事会社およびこれら各種メーカー商品の工法や材質やこれらを扱う工事業者の工事費を否定するものではありません。

 本回答はあくまでも社会問題化し現在も多発している「詐欺的商法とも受取れる各種営業行為」に対して相談者ならびに一般消費者に警告や注意喚起を促すとともに、消費者の消費経済活動等への学習に寄与することを目的として回答いたしております。今では「リフォーム詐欺」としての社会的事件として浮彫り化、問題視することにまで発展することができ、こうした一相談ページ開設の意義の高さを実感しております。

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