地下付住宅建築可否

相談内容：
今度、立て直すことに決まり色々調べている最中です。こんなふうにしたいというイメージだけはあるのですが、コスト面で不安です。

敷地：南西道路、南東私道、角地、長方形の２５坪建蔽率５０％、容積率１００％、第一種低層住宅地

内容：半地下１階、地上２階の総コンクリート（鉄筋）コンクリート打ち放し
◇地下：書斎と仕事場
◇１階：トイレ、お風呂、居間１（キッチン）
◇２階：部屋１
◇屋上：平らで上がることが出来るようにしたい。
延べ床面積は、ＭＡＸと思っています。

予算：設計監理費除外で　１５００万円
１．この予算で再現できるでしょうか？
２．２階にできたら、バルコニーをもうけられたらとも思っていますが、この予算内に収まるものでしょうか？
３．半地下と総地下の価格差はあるものなのでしょうか？

2000/11/01#3　HY様 (福岡県)


回答内容：
> １．この予算で再現できるでしょうか？

再現とは？

地下室を含む３８坪弱の建築の場合
コンクリート躯体工事だけで１５００万円を超えてしまいます。

（木造基礎の地下室の工事だけで５００万円以上です。
コンクリート２階建の場合は鉄筋量が増えますので
この価格ではできません）

> ２．２階にできたら、バルコニーをもうけられたらとも思っていますが、この予算内に
収まるものでしょうか？

屋上も含めバルコニーなどには手摺が必要になります。
また、雨樋なども必要になります。

工事費用はこうしたところにも必要になってきます。

> ３．半地下と総地下の価格差はあるものなのでしょうか？

掘削費用、残土処分費用がかかりますので
当然価格差は発生します。

地下基礎強度

相談内容：
現在建築条件付き住宅を建築中ですが地下の基礎に関し質問があります。

半地下１４５０ｍｍのために地下基礎をうってもらったのですが回りにH鋼をばらばらにうたれそこへ板をさしこみそれを外枠に使用し完成後はそのままです。

問題はコンクリートの壁の厚みが１８０ｍｍのところと３６０ｍｍくらいのところと極端なことです。建築業者は１８０ｍｍ以上とれているのだから大丈夫の一点張りですが信用していいものでしょうか？

2000/10/26#1　ES様 (東京都)


回答内容：
建物を建築するにはきちんとした設計図が
必要ですがそうした図面は手元にありますか。

半地下であっても地下の構造計算は必要で
これら計算書に基づいて基礎の図面が作られます。

図面もなく、ただ単に厚みが１８０ｍｍと言っているのか
詳細の計算がありそれに基づいて１８０ｍｍを主張するのか
そのあたりがわかりません。

ご相談の内容では基礎をつくる業者さんは
そのあたりがあまり慣れていないようです。

５０ｍｍ程度の誤差であれば許容はありますが
倍の厚みは異常です。

しかしながら、これを壊すことは容易なことではなく
解体に伴う近隣騒音の問題などから考慮しても
実行は困難かと思います。

構造的には確かに強度があるのであれば問題はなさそうですが
実質的には全体的なバランスが崩れることで
厚みの薄い場所に応力が集中しますのであまりよろしくありません。

ただ、壊れるようなことはないので
このまま放置してもよろしいかと思いますが
地上に出てくるこの部分が建物の壁厚よりも内側か外側が
どちらかに出っ張るでしょうから
このあたりの処理は必要だと思います。

この基礎業者は建築業者の下請けさんでしょうから
いくら建築業者に文句を言っても改善は見られないと思います。

問題なのはコンクリートを打設する以前にこうした内容に気付き
いち早く改善を要求して的確な処置をすることが大切で
これができないのであれば、今後どのような場面に展開しても
同じ問題は生じます。

したがって、今回のこともきちんと写真等の記録に残し
建築業者から今後このようなことがないように
また、すべて無償にて改善するよう書面を交わすことです。

土地境界から地下室内側までの最小寸法

相談内容：
趣味の地下室＋平屋建ての件ですが、今回は地下室面積と敷地面積の関係についてお聞きしたい点が有ります。

その１
当初希望していた約２０坪の地下室を３０坪の敷地で実現する事は、技術的に可能でしょうか？土地の形にもよると思いますが、ある程度条件が良い場合を想定してご回答お願いいたします。

その２
敷地境界から地下室完成後の壁の内側(室内側)面までの技術的な最短寸法を教えてください。(壁厚にもよると思いますが、目安としてお願いします。)

---- 質問の背景 -----
資金的には当初予定の総額４５００万円は何とかクリア出来そうなので、2000万円台前半を目安に土地物件探しを開始しました。しかし、チラシではかなりの数が出ている４０坪２３００万円程度の土地は、実際に不動産屋で聞いてみると、神奈川県内(特に横浜市内)の場合、ほとんど住宅建築に適さないか、接道が著しく悪く車が入り込めない等、大きなハンデがあるようです。

予算内で地下室工事が可能な接道条件等を考えると、３０坪前後まで敷地面積を縮小して考えざるを得ないと言う現実が有り今回の質問に至った次第です。大変お忙しいところ申し訳有りませんが、ご回答宜しくお願い申し上げます。

2000/09/25#1　KK様 (神奈川県)


回答内容：
> その１
> 当初希望していた約２０坪の地下室を３０坪の敷地で
> 実現する事は、技術的に可能でしょうか？
> 土地の形にもよると思いますが、ある程度条件が良い
> 場合を想定してご回答お願いいたします。

３０坪の敷地に対して２０坪の地下室をご希望になる場合は
建ペイ率が６７％必要です。

購入される土地の建ぺい率は恐らく４０％から５０％程度でしょうから
３０坪の土地に対しては１２坪から１５坪の地下室ということになります。

地下室の床面積の緩和処置によれば
全体の延べ床面積の３分の１が緩和対象ですので
地上部分の床面積と地下室の床面積との合計が
全体の延べ床面積の３分の１を超える部分については
床面積に算入されることになります。

一般的には地下部分は建ペイ率には参入されないという
条文がありますので
上記の全体延べ床面積が容積率の基準限度内であれば
約２０坪の地下室は可能です。

> その２
> 敷地境界から地下室完成後の壁の内側(室内側)面までの
> 技術的な最短寸法を教えてください。
> (壁厚にもよると思いますが、目安としてお願いします。)

敷地境界線から地下室完成後の壁の室内面までの最短寸法は
山留めレール打設に約２５cm
レールの大きさに約２５cm
コンクリートの厚みに約２５cm
ですので合計約７５cmとなります。

しかしながら、新規に土地を購入される場合は
近隣関係とのトラブルが多く発生しやすいので
なるべく離したほうがトラブルが少ないです。

最低でも山留めレール打設に約５０cmは最低でも確保した方が賢明で
１メートルぐらいが最もトラブルが少ないと思います。

あまり隣地に近づいた状態で建築工事を進めますと
現地の住人が境界間際を掘った地下部分について
不安感を抱くことが多く、役所に通報されることなどもあり
あまり好ましい状況にならない場合もあります。

敷地が道路から高い場合も地下室としては問題ありません。

道路幅は主要な道路から敷地まで幅員４メートル以上で
接していることが望ましく

３メートル程度となりますと工事車両侵入上の問題もあり
割高になるケースもあります。

また、●●市の場合は建築指導で
新築住宅の土地の大きさの最低限が決められており
１２５平方メートル以上の土地でないと許可が下りないという
基準があります。

●●市内の場合でも建築を進めていくには
購入される土地の役所に出向いて
建築の許可基準を事前に入手する必要があります。

もうしばらくしましたら上記内容に対するご質問や
他のご質問も含めてもう一度メールをいただければ助かります。

マンション売却

相談内容：
現在マンション（持ち家）に住んでいます。家業を継ぐため他県へ引っ越さなければならず、今住んでいるマンションを売却しようと考え、近くの不動産に相談に行き査定してもらいました。すると、残債が残ってしまうという結果になりました。現在、残債を支払うような大金はありません。何か売却出来る方法があれば、教えて下さい。

2000/09/11#1　TI様 (埼玉県)


回答内容：
一般的には転居先の土地や建物に担保価値があれば
そちらを担保にして銀行から借り入れを行い
この借入金をもとに残債を支払います。

または、ご家族の事業収入をベースに銀行から借り入れを行い
この借入金をもとに残債を支払います。

詳しくはお近くのまたは現在お取引されている都市銀行等金融機関にお尋ねください。

自宅建築の見積り

相談内容：
●●区に土地を買いこれから家を建てるところです。御手数ですが下記見積りの妥当性の確認をお願いします。

土地は７０．２５平米で建ぺい率６０％、容積率２００％、北向き６ｍの北側道路に間口約８．２ｍで接しています。防災防火地区に指定されていて鉄骨、３階建て、７ｍ以上の建物等の制約等を厳守すれば４０８万円の助成金がでる事になっています。 現在知り合いの建築業者（設計から全て）に頼もうとしてプランニングしている最中です（まだ契約はしていません）。

建物は重量鉄骨３階建てで、北８．２ｍ、東８ｍ、南８ｍ、西９ｍのほぼ四角（台形）の土地に建ぺい率めいっぱいの４２平米で建てる予定で、１Ｆに７．５畳の部屋とトイレと玄関とビルトインガレージ、２ＦにＬＤＫ１４．５畳とバス、トイレ、小さなバルコニー、３Ｆに６畳、６．５畳、５．５畳の３部屋、屋上は全てルーフバルコニーのほぼ立法体の４ＬＤＫの建物になります。以上の建物の見積りは以下のとおりです。

建築総予算２６６２万円
建築本体工事費２２００万円
設計料等８０万円
付帯工事２５５万円
消費税１２６．７５万円
付帯工事２５５万円の内訳
外溝、造園５０万円
給水分担金、口径変更５０万円（取り出し含む）
ガス工事２１万円
照明器具３０万円
空調工事５５万円
電話工事３万円
テレビアンテナ工事６万円
カーテン・ブラインド工事４０万円
登記、ローン手数料等はふくまれていません。
間取りの図面（ビットマップファイル）も送付しようと思えば送付できるのですが。

2000/09/05#1　AY様 (東京都)


回答内容：
基本的に上記工事費が概算工事費ということで
契約等に影響しなければ信憑性はありますが
この金額を先行して決定しその後に設計及び図面が揃うとなると
見積りから発注への仕方は逆の流れです。

そもそも商品を発注する場合を例にして話せば
商品には仕様書や図面などが添付されているのが普通で
それらのデータをもとに価格は設定されています。

そのデータは商品を作るのに必要なものであり
そのデータに基づいて商品は作られていきます。

いわばこのデータは約束が書かれた書類のようなものといえます。

これら仕様書や図面を基にして一冊の書類が出来上がり
この書類をもとにして将来作られるべき商品が約束されます。

建築も同じで部品の集合や職人の手間などを細かく集積し
これらを集計して見積書となるわけで
仕様書や図面がまず手元にあって
これらをもとに業者見積もりをとるのが普通であり
価格が先行して決まっている状況下では
この価格に合わせて仕様書や図面が描かれる状態となり
まるで本末転倒です。

建築業者がお知り合いということですが
工事が進行するにつれ甘えが徐々に増えて
結果的には不満の残る建物になるだろうと思います。