2000年11月01日

地下付住宅建築可否


相談内容:
今度、立て直すことに決まり色々調べている最中です。こんなふうにしたいというイメージだけはあるのですが、コスト面で不安です。

敷地:南西道路、南東私道、角地、長方形の25坪建蔽率50%、容積率100%、第一種低層住宅地

内容:半地下1階、地上2階の総コンクリート(鉄筋)コンクリート打ち放し
◇地下:書斎と仕事場
◇1階:トイレ、お風呂、居間1(キッチン)
◇2階:部屋1
◇屋上:平らで上がることが出来るようにしたい。
延べ床面積は、MAXと思っています。

予算:設計監理費除外で 1500万円
1.この予算で再現できるでしょうか?
2.2階にできたら、バルコニーをもうけられたらとも思っていますが、この予算内に収まるものでしょうか?
3.半地下と総地下の価格差はあるものなのでしょうか?


2000/11/01#3 HY様 (福岡県)


回答内容:
> 1.この予算で再現できるでしょうか?

再現とは?

地下室を含む38坪弱の建築の場合
コンクリート躯体工事だけで1500万円を超えてしまいます。

(木造基礎の地下室の工事だけで500万円以上です。
コンクリート2階建の場合は鉄筋量が増えますので
この価格ではできません)

> 2.2階にできたら、バルコニーをもうけられたらとも思っていますが、この予算内に
収まるものでしょうか?


屋上も含めバルコニーなどには手摺が必要になります。
また、雨樋なども必要になります。

工事費用はこうしたところにも必要になってきます。

> 3.半地下と総地下の価格差はあるものなのでしょうか?

掘削費用、残土処分費用がかかりますので
当然価格差は発生します。


posted by 回答者:小杉 at 00:00| 東京 ☁| Comment(0) | TrackBack(0) | 地下室をつくりたい | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2000年10月26日

地下基礎強度


相談内容:
現在建築条件付き住宅を建築中ですが地下の基礎に関し質問があります。

半地下1450mmのために地下基礎をうってもらったのですが回りにH鋼をばらばらにうたれそこへ板をさしこみそれを外枠に使用し完成後はそのままです。

問題はコンクリートの壁の厚みが180mmのところと360mmくらいのところと極端なことです。建築業者は180mm以上とれているのだから大丈夫の一点張りですが信用していいものでしょうか?


2000/10/26#1 ES様 (東京都)


回答内容:
建物を建築するにはきちんとした設計図が
必要ですがそうした図面は手元にありますか。

半地下であっても地下の構造計算は必要で
これら計算書に基づいて基礎の図面が作られます。

図面もなく、ただ単に厚みが180mmと言っているのか
詳細の計算がありそれに基づいて180mmを主張するのか
そのあたりがわかりません。

ご相談の内容では基礎をつくる業者さんは
そのあたりがあまり慣れていないようです。

50mm程度の誤差であれば許容はありますが
倍の厚みは異常です。

しかしながら、これを壊すことは容易なことではなく
解体に伴う近隣騒音の問題などから考慮しても
実行は困難かと思います。

構造的には確かに強度があるのであれば問題はなさそうですが
実質的には全体的なバランスが崩れることで
厚みの薄い場所に応力が集中しますのであまりよろしくありません。

ただ、壊れるようなことはないので
このまま放置してもよろしいかと思いますが
地上に出てくるこの部分が建物の壁厚よりも内側か外側が
どちらかに出っ張るでしょうから
このあたりの処理は必要だと思います。

この基礎業者は建築業者の下請けさんでしょうから
いくら建築業者に文句を言っても改善は見られないと思います。

問題なのはコンクリートを打設する以前にこうした内容に気付き
いち早く改善を要求して的確な処置をすることが大切で
これができないのであれば、今後どのような場面に展開しても
同じ問題は生じます。

したがって、今回のこともきちんと写真等の記録に残し
建築業者から今後このようなことがないように
また、すべて無償にて改善するよう書面を交わすことです。
posted by 回答者:小杉 at 00:00| 東京 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 地下室をつくりたい | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2000年09月25日

土地境界から地下室内側までの最小寸法


相談内容:
趣味の地下室+平屋建ての件ですが、今回は地下室面積と敷地面積の関係についてお聞きしたい点が有ります。

その1
当初希望していた約20坪の地下室を30坪の敷地で実現する事は、技術的に可能でしょうか?土地の形にもよると思いますが、ある程度条件が良い場合を想定してご回答お願いいたします。

その2
敷地境界から地下室完成後の壁の内側(室内側)面までの技術的な最短寸法を教えてください。(壁厚にもよると思いますが、目安としてお願いします。)

---- 質問の背景 -----
資金的には当初予定の総額4500万円は何とかクリア出来そうなので、2000万円台前半を目安に土地物件探しを開始しました。しかし、チラシではかなりの数が出ている40坪2300万円程度の土地は、実際に不動産屋で聞いてみると、神奈川県内(特に横浜市内)の場合、ほとんど住宅建築に適さないか、接道が著しく悪く車が入り込めない等、大きなハンデがあるようです。

予算内で地下室工事が可能な接道条件等を考えると、30坪前後まで敷地面積を縮小して考えざるを得ないと言う現実が有り今回の質問に至った次第です。大変お忙しいところ申し訳有りませんが、ご回答宜しくお願い申し上げます。


2000/09/25#1 KK様 (神奈川県)


回答内容:
> その1
> 当初希望していた約20坪の地下室を30坪の敷地で
> 実現する事は、技術的に可能でしょうか?
> 土地の形にもよると思いますが、ある程度条件が良い
> 場合を想定してご回答お願いいたします。

30坪の敷地に対して20坪の地下室をご希望になる場合は
建ペイ率が67%必要です。

購入される土地の建ぺい率は恐らく40%から50%程度でしょうから
30坪の土地に対しては12坪から15坪の地下室ということになります。

地下室の床面積の緩和処置によれば
全体の延べ床面積の3分の1が緩和対象ですので
地上部分の床面積と地下室の床面積との合計が
全体の延べ床面積の3分の1を超える部分については
床面積に算入されることになります。

一般的には地下部分は建ペイ率には参入されないという
条文がありますので
上記の全体延べ床面積が容積率の基準限度内であれば
約20坪の地下室は可能です。

> その2
> 敷地境界から地下室完成後の壁の内側(室内側)面までの
> 技術的な最短寸法を教えてください。
> (壁厚にもよると思いますが、目安としてお願いします。)


敷地境界線から地下室完成後の壁の室内面までの最短寸法は
山留めレール打設に約25cm
レールの大きさに約25cm
コンクリートの厚みに約25cm
ですので合計約75cmとなります。

しかしながら、新規に土地を購入される場合は
近隣関係とのトラブルが多く発生しやすいので
なるべく離したほうがトラブルが少ないです。

最低でも山留めレール打設に約50cmは最低でも確保した方が賢明で
1メートルぐらいが最もトラブルが少ないと思います。

あまり隣地に近づいた状態で建築工事を進めますと
現地の住人が境界間際を掘った地下部分について
不安感を抱くことが多く、役所に通報されることなどもあり
あまり好ましい状況にならない場合もあります。

敷地が道路から高い場合も地下室としては問題ありません。

道路幅は主要な道路から敷地まで幅員4メートル以上で
接していることが望ましく

3メートル程度となりますと工事車両侵入上の問題もあり
割高になるケースもあります。

また、●●市の場合は建築指導で
新築住宅の土地の大きさの最低限が決められており
125平方メートル以上の土地でないと許可が下りないという
基準があります。

●●市内の場合でも建築を進めていくには
購入される土地の役所に出向いて
建築の許可基準を事前に入手する必要があります。

もうしばらくしましたら上記内容に対するご質問や
他のご質問も含めてもう一度メールをいただければ助かります。
posted by 回答者:小杉 at 00:00| 東京 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 地下室をつくりたい | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2000年09月11日

マンション売却


相談内容:
現在マンション(持ち家)に住んでいます。家業を継ぐため他県へ引っ越さなければならず、今住んでいるマンションを売却しようと考え、近くの不動産に相談に行き査定してもらいました。すると、残債が残ってしまうという結果になりました。現在、残債を支払うような大金はありません。何か売却出来る方法があれば、教えて下さい。

2000/09/11#1 TI様 (埼玉県)


回答内容:
一般的には転居先の土地や建物に担保価値があれば
そちらを担保にして銀行から借り入れを行い
この借入金をもとに残債を支払います。

または、ご家族の事業収入をベースに銀行から借り入れを行い
この借入金をもとに残債を支払います。

詳しくはお近くのまたは現在お取引されている都市銀行等金融機関にお尋ねください。
posted by 回答者:小杉 at 00:00| 東京 ☁| Comment(0) | TrackBack(0) | 地下室をつくりたい | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2000年09月05日

自宅建築の見積り


相談内容:
●●区に土地を買いこれから家を建てるところです。御手数ですが下記見積りの妥当性の確認をお願いします。

土地は70.25平米で建ぺい率60%、容積率200%、北向き6mの北側道路に間口約8.2mで接しています。防災防火地区に指定されていて鉄骨、3階建て、7m以上の建物等の制約等を厳守すれば408万円の助成金がでる事になっています。 現在知り合いの建築業者(設計から全て)に頼もうとしてプランニングしている最中です(まだ契約はしていません)。

建物は重量鉄骨3階建てで、北8.2m、東8m、南8m、西9mのほぼ四角(台形)の土地に建ぺい率めいっぱいの42平米で建てる予定で、1Fに7.5畳の部屋とトイレと玄関とビルトインガレージ、2FにLDK14.5畳とバス、トイレ、小さなバルコニー、3Fに6畳、6.5畳、5.5畳の3部屋、屋上は全てルーフバルコニーのほぼ立法体の4LDKの建物になります。以上の建物の見積りは以下のとおりです。

建築総予算2662万円
建築本体工事費2200万円
設計料等80万円
付帯工事255万円
消費税126.75万円
付帯工事255万円の内訳
外溝、造園50万円
給水分担金、口径変更50万円(取り出し含む)
ガス工事21万円
照明器具30万円
空調工事55万円
電話工事3万円
テレビアンテナ工事6万円
カーテン・ブラインド工事40万円
登記、ローン手数料等はふくまれていません。
間取りの図面(ビットマップファイル)も送付しようと思えば送付できるのですが。


2000/09/05#1 AY様 (東京都)


回答内容:
基本的に上記工事費が概算工事費ということで
契約等に影響しなければ信憑性はありますが
この金額を先行して決定しその後に設計及び図面が揃うとなると
見積りから発注への仕方は逆の流れです。

そもそも商品を発注する場合を例にして話せば
商品には仕様書や図面などが添付されているのが普通で
それらのデータをもとに価格は設定されています。

そのデータは商品を作るのに必要なものであり
そのデータに基づいて商品は作られていきます。

いわばこのデータは約束が書かれた書類のようなものといえます。

これら仕様書や図面を基にして一冊の書類が出来上がり
この書類をもとにして将来作られるべき商品が約束されます。

建築も同じで部品の集合や職人の手間などを細かく集積し
これらを集計して見積書となるわけで
仕様書や図面がまず手元にあって
これらをもとに業者見積もりをとるのが普通であり
価格が先行して決まっている状況下では
この価格に合わせて仕様書や図面が描かれる状態となり
まるで本末転倒です。

建築業者がお知り合いということですが
工事が進行するにつれ甘えが徐々に増えて
結果的には不満の残る建物になるだろうと思います。
posted by 回答者:小杉 at 00:00| 東京 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 地下室をつくりたい | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

◆ このブログは1998年から始めた弊社「住まいの無料相談室」に寄せられたご相談を整理し、アーカイブしながら、多くの皆様への住まいをはじめとした建物全般に関する各種お悩みやご相談に対する回答を提供しております。

◆ また、この回答はご相談のあったご相談者あて回答したものですが、当相談回答コーナーの公開化システムの改善とアーカイブのため、時間的変化による法令の変更や資材の開発、工法の進化なども考慮して再度編集し直し再掲示いたしておりますが若干の時間的ずれが生じているものもございますことはご容赦ください。

◆ なお、本回答の中に主体工事および屋根工事、防水工事、外装工事、塗装工事、金属工事やその他工事およびこれら関連工事に対するコメントは良質の工事会社およびこれら各種メーカー商品の工法や材質やこれらを扱う工事業者の工事費を否定するものではありません。

 本回答はあくまでも社会問題化し現在も多発している「詐欺的商法とも受取れる各種営業行為」に対して相談者ならびに一般消費者に警告や注意喚起を促すとともに、消費者の消費経済活動等への学習に寄与することを目的として回答いたしております。今では「リフォーム詐欺」としての社会的事件として浮彫り化、問題視することにまで発展することができ、こうした一相談ページ開設の意義の高さを実感しております。

 したがいまして皆様には本回答につきまして誤解なきように取扱いをお願いいたします。何か不信に思われたり、契約前、契約検討中の方でお困りの節は都度ご一報ください。

×

この広告は180日以上新しい記事の投稿がないブログに表示されております。