2017年06月08日

出来るだけ自分で飲食店を造りたい

相談内容:
ホームページを拝見させていただきました。お忙しい中で、これだけたくさんの方からの多種多様な質問にお答えになられてさぞや大変なこととお察しいたします。私のような建築に関して素人の人間には、誰にどの様に相談をして良いやら解らないので、この様なホームページがあることは、大変助けとなります。どうかこれからもお続け頂ければ、と思います。

さて、私の相談ですが、現在下記の様な自宅に住んでおります。
第2種住居専用地域  準防火地域  第3種高度地区  建蔽率60%  容積率200% 鉄骨造3階建 
1階は84.87で貸し車庫と事務所 2階は貸室3部屋 3階は自宅 
建物の1階北側は5.6mの公道に7.6m面していて、そのうち5.15mは車庫のため開放(高さは3.2m)、東側は4メートルの建築基準法42条2項に依る道路に面した7.65mが車庫のため開放(高さは3.2m)となっています。

この車庫スペース(47.812、天井 デッキプレート下 石綿吹付、壁 ALC ァ100 アクリルリシンガン吹付 床 土間コンクリート打ち)で、10坪位(客席数12〜16人位)の飲食店(和風カフェと惣菜販売の店)を計画しています。そこで3点お聞きしたいのですが、

1、常々、自分で店を造る時には出来ることなら、絶対に素人では出来ない工事以外は自分でつくりたいと思っているのですが、その様な工事の設計やアドバイスを先生の事務所に、お願いすることは出来るでしょうか?また、お願い出来るとして設計料はいくら位でしょうか。

2、もし先生の事務所では、お願い出来ない場合、どのような所なら引き受けて頂けるのでしょうか?それとも、この様な「自分で工事をしたい」ということは、どこでも引き受けてはもらえないものなのでしょうか?

3、私が計画している、この様な規模の店の工事を、もしすべてプロの方にお願いすると、設計料と工事費(厨房機器、什器備品、エアコン、照明器具は別として)は、最低でいくら位なのでしょうか?

以上、随分と長いメールとなってしまい申し訳ありません。お忙しいところ恐れ入りますが、どうかよろしくおねがい致します。


KI様 (東京都)


回答内容:
>1
なかなか意欲的に考えられているようで少しでもお手伝いできればと思います。
が、設計料を算出する前に、「駐車場を店舗に」というところが気になります。

まずは現地を確認させていただきしまして、建築的な法律などに抵触していないかを
確認する必要があります。

駐車場は地下室と同様に床面積の緩和を受けられる特典がありますので
仮に、すでに絶対的な床面積がギリギリな場合は駐車場や地下室以外の目的に
床面積を増やすことができない可能性があります。

したがいまして、まずは現況建物の確認申請図面などの図書をご用意いただきまして
現地確認させていただければアドバイス差し上げられると思います。

よろしくお願いいたします。

>2
私がコンサルタントを行うことは可能です。
もちろん、ご自身で工事していただくことは可能です。
このあたりは「セルフビルド」という領域になりますが可能と思います。
ただし、ご自身以外の職人さんなどとのスケジュールの管理がとても難しいので
事前にいろいろな打ち合わせを行いましょう。

>3
こればかりは回答に困ります。
まずは厨房の費用ですね。
排水や給水や電気的なインフラがどの程度設備されているのか?
設備されていな場合はこれらをどのように設備するのか?
このあたりがとても重要です。
厨房が充実しません主題の提供する商品が充実しないため
お客様の満足はなかなか得られません。

したがいまして、どの程度の厨房設備にしたいのかがわかれば
厨房の広さが確定でき、ホールは全体から厨房とトイレを除いた面積になります。

これらが決まれば、設計料も工事費も決まっていきます。

ご検討ください。


posted by 回答者:小杉 at 00:00| 東京 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 建築工事費 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2001年02月19日

見積り料金


相談内容:
東京都○○区の両親の土地に、地下付き住宅を立てる事が可能かとの問い合わせをさせてもらったものです。お返事は、そこの土地では無理との事でしたので、新たに両親の土地を売り、私の資金とを合わせて2世帯住む住宅を建てようと言う計画になりました。

今のところ、まだ土地の手当ては出来ていないのですが、土地購入資金にどの位廻せるのかと計画するに、建てようとしている住宅の価格の大雑把な数字を知りたく、その見積り額を出してもらうのに、どの位費用が掛かるのかをお知らせ下さる様お願いします。

住宅概略:1F,2F共15坪位、地下も全面的に1Fと同じ様する。ドライエリアーを設ける。ホームエレベーター(●●ホームでは150万〜200万円とのことでした。)

この他の情報が必要でしたら、御連絡下さい。あくまでも今のところは、全資金量を考えるに当たっての金額を知りたいので、大雑把な金額で十分です。
よろしくお願いします。


2001/02/19#2 AI様 (東京都)


回答内容:
45坪程度の二世帯住宅の場合では
一般建築資金+アルファーでは
間接経費や登記費用、設計監理料を含め
おおむね4000万円(税別)程度はかかると思われます。
実質工事費用は2800万円から3000万円というところでしょうか?

ホームエレベーターはハウスメーカーでは上記金額は
最小のものだと思いますが
このサイズよりひとまわり大きい1.5人乗りものが
この金額で入手できます。
一人乗りはかなり辛いと思います。

ハウスメーカーを悪く言うつもりはありませんが
実態は以下の通りです。
ハウスメーカーでは概ね4000万円の内
3.5割に当たる1400万円が営業経費です。
広告宣伝費やモデルルームの運営経費、
営業に結びつかない案件の補填経費などに
この金額は当てられます。

大規模なハウスメーカーほど従業員を食べさせる経費は
莫大なものを必要とします。
間接経費や登記費用は400万円程度ですので
残額の実質工事費用は2200万円で
45坪の二世帯住宅を建てることになります。
坪単価49万円程度ですが下請け工務店に丸投げすれば
この金額で建ちます。

ただし、無垢材料はほとんどなく、木目を印刷した塩ビシートが貼られた
材料でご自宅は構成されることになります。
上記間接経費には引越し費用や家具家電品の新規購入分および
カーテンブラインドなどの購入資金まで含みます。

ハウスメーカーの実態はこのようなものです。
あなたのために仕事をするとは考えにくく
自分や会社のために仕事をするのが彼らの使命です。
このあたりをじっくり考えてみることをお勧めします。
posted by 回答者:小杉 at 00:00| 東京 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 建築工事費 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2001年01月21日

リフォームか建替えか


相談内容:
築13年の中古住宅を7年前に購入し住んでおります。ですから今は築20年になっています。家は建坪20坪程度で、8畳ロフトつきのスズキのプレハブ離れが隣に有ります。元々間取り等気に入っていたわけではないので、そのうち建替えるつもりでいましたが、住みなれてくると、気に入らない所をリフォームすれば良いかという気持ちも出てきました。

金銭的な問題もあります。希望の設備の住宅の新築+取り壊し費は思っていたより結構かかるようにも思えます。現状からリフォームするほうがリーズナブルかとも思いますが、リフォームも適正にはいかほどかどこにきいたらいいかわかりません。業者をどのように選べばよいかしろうとにはやはりわかりません。きちんとした建築家の方に相談すべきと思いましたが、建築士に知り合いもなく、途方にくれていたところにこのホームページを見つけました。そこで、質問は

1.うちは建替えたほうが良いほどボロいかどうか調査していただくにはいかほどかかるか。

2.建替えなり、リフォームなりの相談(設計施工管理ですか?)を小杉様にお願いするのは可能か。費用はいかほどか。ただし、小杉様自体を信頼するための根拠はどこにもとめればよいのか。

3.建替えしないとなったとして、リフォームにかかる費用はいかほどになるか。これを診て頂く費用はいかほどか。
リフォームしたい項目(とりあえず) 
・耐震補強。1階に壁が少なく不安な構造をしている。
・1階浴室全面改装。洗面所も作る。
・プレハブ離れとの間を廊下で結ぶ(1mも離れていない)。この際、洗濯機置き場も作らねばならない。
・トイレの全面改装。ウォシュレット等にしたい。
・1階床(全面14坪ほど)に断熱材を入れる。床下に防湿コンクリートを打つべきかも。
・1階6畳の部屋2間をつなげて12畳で使用しているが、ここの畳をフローリングにする。12畳にしている部屋の南側は庭に面して4間あり、この部分にこの幅で増築して部屋を1.5mほど出す。

この際、掃き出し窓をペアガラスにする。(窓は現在1.5間のものが二つつながっている状態。出した部分の窓はこの幅が明るくて良いが、不可能なら1間のものが2つでも仕方がない。出した部分の西側に出窓が欲しい。)12畳の部屋の京壁(茶色)をボロボロ落ちてこない白い壁にしたい。できれば壁にも断熱材を入れたい。とにかく家が寒い。

4.建替えるとしたらいかほどかかるか。30坪程度のまともで2階に本をたくさん置いても大丈夫なような頑丈な住宅を建てるとして。照明やカーテンなどは使えるものは現在使っているものを使いたいと思っています。

2001/01/21#2 MI様 (神奈川県)


回答内容:
>1.
築20年ではボロとは言い難いように思います。
できれば現況を写真撮影していただき、図面と共にご持参いただければ
概ね判断ができます。これは無料です。
その内容で現地調査を実施します。
耐震評価が伴うようであれば精密な調査になってしまいます。
この段階では価格が提示できません。

>2.
これまでのリフォームの内容を実際に見ていただき
そのお客様とお話いただくのがよろしいかと思います。

>3.
それぞれに掛かる費用を算出していきます。
表面的には各項目だけなのですが
その工事に付随していろいろな工事が出てきます。
たとえばサッシを2重の断熱サッシにする場合は
サッシ本体から交換しなければなりません。

これには外壁や内壁が絡んできており
内部では大工、塗装、クロスといった職人さん
外部では大工、左官、塗装、板金といった職人さんが
仕事をしなければなりません。
これらの工事費用を積算していくことになります。

>4.
20年建物をリフォームした経験はありますが
概ね30坪間取りの50%を半分リフォームしたとして
1200万円以上はかかりますし特殊なことを盛り込めば
もっと掛かってしまいます。
設計監理料も含みますと1500万円以上はかかります。

それでいて過去の骨組みを利用するので
耐用年数はあと20年というところでしょうか?
新築では2000万円を超えてしまうと思います。
posted by 回答者:小杉 at 00:00| 東京 ☁| Comment(0) | TrackBack(0) | 建築工事費 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2000年12月11日

基礎工事の費用


相談内容:
私はこのたび新築住宅を建てることとなりました。
建築業者より建築費用の見積りを頂いたのですが、基礎工事の価格が適正なものなのかどうかわからないので御相談いたします。詳細内容は次のとおりですので、アドバイスを頂きたくよろしくお願い申し上げます。

契約時は布基礎にて契約しましたが、地盤調査の結果により「ベタ基礎」となった場合は、9000円/平方メートル 割り増しになりますと業者より説明を受けていました。その後、地盤調査を実施し、ベタ基礎仕様となったのですが、見積りは12000円/平方メートル 割り増しでした。

業者に理由をたずねたところ、「主筋の太さをD=13からD=16に変更する必要がある為、価格がアップした」と言われました。 素人の私にはこの価格が適正なものかどうか判りません。

また、適正な価格でない場合、どのように対応すれば良いのでしょうか。アドバイスのほどよろしくお願い申し上げます。なお、基礎仕様については次の様に説明を受けています。

・ベタ基礎
・主筋の太さ D16
・配筋@200
・内側のコンクリートの厚さ:150mm以上
・外周のコンクリートの厚さ:GL下210mm以上
・立ち上がりのコンクリート:GL上400mm


2000/12/11#1 NY様 (埼玉県)


回答内容:
鉄筋量が変っただけで3000円アップは異常です。

鉄筋径・D13では単位m重量 0.9950 kg
鉄筋径・D16では単位m重量 1.5600 kg

鉄筋は1トン単価では44000円程度ですし
組み手間は1トン単価で60000円程度です。

これもかなりいい値段で
マンションなどの大型物件では
両者材工で8万円弱です。

したがって、面積などの提示がないので総額がいくらかわかりませんが
変更になった部分は重量が変る部分だけであり
これによって車の運賃が多少アップすることを加味すれば
あとは変らないと考えるべきです。

運賃込みで鉄筋のみ1トン分程度(4万円)増額くらいが妥当だと思います。

今回のように事前の取り決めを後から変更する場合は
必ず見積りをとって工事に当たってください。

これを平気にしてしまうと後でどっと追加請求が来ます。
必ず、逐次「追加はありませんね」と確認してください。
posted by 回答者:小杉 at 00:00| 東京 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 建築工事費 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2000年10月25日

建築資金の概算を知りたい!


相談内容:
私は現在、戸建ての中古住宅(司法書士事務所兼)に住んでいますが、そろそろ建て替えようかと思っています。
そこで、どこの建築屋さんに頼んだらいいかと検索していたら御社のホームページに出会えたので、早速、工事費用の概算をお聞きしたいと思います
以下建築制限並びに希望等を並べますので、よろしくお願いします。

1,建築制限
 敷地面積 48.09■ 幅4.5m位の長方形
 地目宅地、建坪率60%、容積率200%(道路幅員6.3m×410×100%) 
 敷地の北側に公道約6.3mに約4.54m接する
 第2種高度 準防火

2,希望条件
■家族構成 母 本人 妹親子の4人 
■兼事務所(事務員1人、2人位の応接、必要最小限で可) 
■5ナンバークラス駐車場(他に250スクーター、自転車、大型犬あり) 
■トイレ2ヶ所 
■浴室 

2000/10/25#1 HY様 (東京都)


回答内容:
用途地域は住居系でしょうか。

敷地面積がかなり小さい状況なので
全体的にコストアップしてしまいます。

地下および地上階の建物(2階建のとき)については
坪単価80万円から90万円はかかりそうです。

地上階約18坪:約1600万円
地下約9坪:約800万円
別途諸設備:約300万円(既存建物解体含まず)

合計2700万円(消費税込み)

これら以外に設計料(15%)や諸費用が必要です。

総額で3350万円ほど必要でしょう。

各種条件によってこれら金額は変化します。
posted by 回答者:小杉 at 00:00| 東京 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 建築工事費 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

◆ このブログは1998年から始めた弊社「住まいの無料相談室」に寄せられたご相談を整理し、アーカイブしながら、多くの皆様への住まいをはじめとした建物全般に関する各種お悩みやご相談に対する回答を提供しております。

◆ また、この回答はご相談のあったご相談者あて回答したものですが、当相談回答コーナーの公開化システムの改善とアーカイブのため、時間的変化による法令の変更や資材の開発、工法の進化なども考慮して再度編集し直し再掲示いたしておりますが若干の時間的ずれが生じているものもございますことはご容赦ください。

◆ なお、本回答の中に主体工事および屋根工事、防水工事、外装工事、塗装工事、金属工事やその他工事およびこれら関連工事に対するコメントは良質の工事会社およびこれら各種メーカー商品の工法や材質やこれらを扱う工事業者の工事費を否定するものではありません。

 本回答はあくまでも社会問題化し現在も多発している「詐欺的商法とも受取れる各種営業行為」に対して相談者ならびに一般消費者に警告や注意喚起を促すとともに、消費者の消費経済活動等への学習に寄与することを目的として回答いたしております。今では「リフォーム詐欺」としての社会的事件として浮彫り化、問題視することにまで発展することができ、こうした一相談ページ開設の意義の高さを実感しております。

 したがいまして皆様には本回答につきまして誤解なきように取扱いをお願いいたします。何か不信に思われたり、契約前、契約検討中の方でお困りの節は都度ご一報ください。

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