2000年08月23日

トイレ等増改築の件


相談内容:
配管屋さんで知り合いがあり、やって上げるというので、お願いもしようかと思いましたが、収納のことや教会の正面デザインのこと、さらに車椅子用のコンパクトトイレなど考えると、専門知識のある方でないと失敗しそうで、声をかけました。

当方、秋の工事プランということで、進めてきましたが、これまでは予算取りだけ。二年ほど前にある業者に簡単に見積出してもらった。三百万円ほどかかると言われ、一生懸命積立をして、やっと目処が立った。そんなわけで、漸く具体的な見積やプランを煮詰める段階になった。多分、三百万円以上のプランは今のところは無理そう。

外壁の塗装や雨樋、屋根の補修などもあるが、今はこれが終わってからと思っている。理想的には11月3日に こちらで特別な集会があるが、それまでに終わらせようなどと思っているが、急ぐと失敗をするので、無理のない範囲でやって行くことになる。

距離が近いと何でもないことなのでしょうが、ご苦労かけます。写真やもっと詳細な図面(建築したときのものしかない)など必要でしたら、メールや郵便で送ります。


2000/08/23#1 NT様 (富山県)


回答内容:
今回の工事につきましては概略の把握はできましたが
まだ多少不明な点があります。
できましたら、建物の外部と内部の詳細な写真が欲しく思います。
お手持ちのカメラで写真を撮っていただき
その写真をお送りいただけませんでしょうか。

遠景、近景、接写などできるだけ多くの画像情報が
必要です。

特に外部では距離的な考察が必要なので
寸法的なことがわかると助かります。
撮影した写真のコピーに寸法記入いただいて
写真と共にお送りください。

富山に出かけることも考えておりますが
今しばらく時間がかかりそうです。
先行して机上の検討したいと思いますので
しばらくは郵送またはメールで情報交換したいと思います。

なお、概略の工事費用を考えますと
300万円まではいかないだろうと思います。
おおむね今回の工事だけなら
150万円から200万円という所だろうと思います。
よろしくご検討ください。


posted by 回答者:小杉 at 00:00| 東京 ☁| Comment(0) | TrackBack(0) | 増築 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2000年07月16日

やっぱり地下室でしょうか?


相談内容:
親が建てた(S55年 ●●プレハブ)に住んでいますが、結婚する予定もなく出て行く予定もないのですが、子供部屋のままでは、クーラーや騒音が気になり、電気容量も少なく、ガスも2階には通してていません。とっても不便です。

改装もしくは増築して、ホテル並の快適さと、カラオケルーム並の静けさを手に入れたいのですが、どれくらいの工期と金額が妥当でしょうか?現在住んでいる家はそのままにして、車庫か庭あたりに作れそうな気がするのですが、あまり潰さずに作れるものでしょか?スペース的には100坪の土地に建てており半分以上は庭なので問題ないと思うのですが。

私の考える快適な部屋とは
・空調が完璧(温度調節はもちろん 静かで 空気のながれがスムース(ダクトでもいい))
・防音
・自然光が取り込める、植物を育てられる(光ファイバー可)(半地下でもいい)
・電気、できれば 都市ガスも利用できる。
・寝室専用と多目的スペースは分離(合計 10から20畳ぐらい)

※地下室は工場のような場所で作って 現地では 掘って埋めるだけというわけにはいかないのでしょか(ユニットバスみたいな感じのやつ)


2000/07/16#1 SK様 (大阪府)


回答内容:
> 現在住んでいる家はそのままにして車庫か庭あたりに作れそうな気がするのですがあまりつぶさずに作れるものでしょか

OKです。

> ※地下室は工場のような場所で作って 現地では 掘って埋めるだけというわけにはいかないのでしょか(ユニットバスみたいな感じのやつ)

工場で作るものもありますがトレーラーまたはトラックに載らなければ
そちらまで運べません。

そちらの計画敷地に至るまでにトレーラーまたはトラックが入れる余地はありますでしょうか?

また、工場生産式の地下室は形状も一定で変形にはなれません。

地下室での寝室およびガスの使用はドライエリアがありませんと
許可になりません。

工事費はおおむね、地上面防水工事も含め、出入り口工事も含め
20畳で諸設備込みの金額で700万円から800万円程度だろうと思います。

地下室単独ですとどうしても坪単価は上がってしまいます。
posted by 回答者:小杉 at 00:00| 東京 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 増築 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2000年04月03日

増築リフォーム


相談内容:
ブラウザがうまくいかないので、メールにて失礼させていただきます。はじめまして。HPをいろいろ見ていてこちらにたどり着きました。よろしくお願い いたします。質問させていただこうとおもいます。

増改築というのかリフォームというのかちょっとわからないのですが、義妹が家を買ってその後、リフォーム(増築?)したいのだけど出来るのかどうかわからないという話になって、知識がない人間ばかりのため結局答えは出ませんでした。わかれば教えて欲しいといっていたので、私から質問させていただこうと思います。

実は、妹が買った家なのですが、建ぺい率・容積率とも基準の目一杯にたてられているそうです。しかし、買った当時、仲介の人から買ったら増築したって大丈夫ですよ。といわれていたのでゆくゆく大きくしようと思ったそうです。まだ1年半ほどしか住んでいないのですが、少しお金に余裕が出来たので、増築しようかと思う。と相談されたのですが、確かこれって違法建築では・・と思ったのですがどうなのでしょう。(テレビで言っていました)

彼女としては、なにやら少し押入れというのかクローゼットというものがもう少し欲しいとかなんとかとはいっていたのですが・・。(屋根裏も子供の物などでもう入らないそうです)そんな小さくても違反になってしまうものなのでしょうか・・。

もし、こういった形の増築がだめだとして、増築する場合の緩和措置や建て方によっては 建ぺい率、容積率に含まれない上手な建て増しの方法というのはあるのでしょうか?サンルームのようなものなら・・というページもあったのですが、もし、出来るのであれば、実質の空間をひろげるような感じの増築が妹の家のパターンで出来るのかどうか教えてください。お返事をいただけますよう、よろしくお願い申し上げます。


2000/04/03#2 HT様 (東京都)


回答内容:
> そんな小さくても違反になってしまうものなのでしょうか・・。

敷地面積に対する建物の建築面積の割合を建ペイ率
敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合を容積率
というのはご存知かと思います。
この建ペイ率と容積率とには各地域によって基準があって
その基準以下で建物を建てなければならないことも
ご存知かと思います。

さて、今回のご相談では
この基準以下であるかどうかの判断が明確ではありません。
建ペイ率や容積率が「ギリギリ」と言うことですが
数量的に出てくるものがあるはずですので
そのあたりをはっきりさせてください。

残りが0.5m2なのか0.9m2なのか?
現状面積がお手持ちの図面に記載があると思いますので
そのあたりをお知らせいただければと思います。

> もし、こういった形の増築がだめだとして、増築する場合の緩和措置や建て方によっては建ぺい率、容積率に含まれない上手な建て増しの方法というのはあるのでしょうか?

「ある」場合もあれば、「ない」場合もあります。

「増築の緩和」というものは特には法律的に設けられてはおりません。
これがあればどこまでも建物は大きくなってしまいましょう。
ただし、緩和に似た処理として
小屋裏収納の利用についての面積緩和や地下室の面積緩和はあります。

> サンルームのようなものなら・・というページもあったのですが、もし、出来るのであれば、実質の空間をひろげるような感じの増築が妹の家のパターンで出来るのかどうか教えてください。

現状の建物に簡易的に取り付けられるガラス張りサンルームのような部屋は
「簡易的」という名目の元で床面積や建ペイ率に抵触しないような印象ですが
これは間違いです。

簡易的であり柱があり、ガラスであるにせよ屋根で覆われた空間は
建築面積や床面積の対象になります。
詳細基準がありますのでこれら面積はそれぞれの算定基準によりますが・・・。

たとえばアルミ製のポリカーボネード屋根付きカーポートはすでに
この適応を受けてしまいます。
皆さん知らずに(建築業者からの説明など受けずに)取り付けておられますが・・・。

というわけで
何が可能で、何が不可能なのか?
どこまでが合法で、どこららが違法なのか?
そのあたりは個別の条件や周囲状況によってすべて異なります。

従いまして、間取り図面や立面図・断面図を踏まえ
現況の建物で利便性も加味してどのような面積緩和を適用すべきか。。。
このあたりの個別判断は私どもでなければ最終的にはできないと思います。

ただし、プロであってもすべて同じ回答が出るとは限らないところが
建築の個別性というわけです。
よって、「こういう考えで建物を建ててもよろしいですか?」と
行政に確認する行為を「確認申請」といいます。
お客様の要望をまとめ、形にし、その企画を練り、まとめるのが私たちなのです。
posted by 回答者:小杉 at 00:00| 東京 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 増築 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

1999年08月12日

保育園の増築


相談内容:
建坪50坪述べ100坪鉄骨造の建物についての質問です。
住宅ではありませんが、保育園を増設したいと考えております。

予算が3000万円くらいでほとんど仕切りのない体育館のような悪く言えば工場のようなだだっ広いものを考えております。
床フローリング、水回りは必要です。可能でしょうか。

その場合はどのような構造物になるのでしょうか。

鉄骨造2階建てがよいかとも思っているのですがその場合見栄えと耐久性のよい外壁、内壁などいろいろ教えてください。


1999/08/12#1 YO様 (?県?市)


回答内容:
回答したいところですが
ご住所の記載がございません。
申し訳ございませんが詳細をお知らせください。

また、大変失礼ながら保育園の経営者の方でしょうか?
行政関係からの助成を受けるなど
いろいろな部分で簡単にはお応えできない部分もございます。
よろしければお電話を頂けませんでしょうか?

坪単価30万円とはかなり厳しい予算であるように思います。
子供を預かる施設ですので防災関連にも費用が出てしまいます。
もう少し詳細な情報を頂けませんでしょうか。
posted by 回答者:小杉 at 00:00| 東京 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 増築 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

1999年05月07日

地下室の増築


相談内容:
築15年の住宅に地下室を増築したいと考えています。
費用、工期などについて知りたい。
庭先か建物の下かどちらでもよいと思っています。
庭は片方は道路から1メ−トル位、片方は3メ−トル位の高さです。
5から6坪の地下室を考えています。

1999/05/07#1 YE様 (神奈川県)


回答内容:
現在お住まいの建物下に地下室を作ることはできません。
したがって、庭先に造ることになります。

概算工事費用から先に申し上げますが
規模が小さいので必然的に割高です。

12.0畳程度
現場築造型耐震地下室
お見積り書
地階呼称床面積: 19.4m25.9坪
地下室直接建築工事費 ¥3,997,826直接坪単価
¥679,833 /坪
地下室総合建築工事費 ¥5,008,109総合坪単価
¥851,632 /坪
別途設計料 ¥600,973 消費税は別途です
設計料含む総合計 ¥5,609,082

地上に露出する地下の部分 30 cm
コンクリート壁厚 24 cm
天井高 2.7 m

工事内訳

間接工事
仮囲い 敷き鉄板・8枚 敷き鉄板運搬・敷き込み
材料試験費 現場工事写真 地質地盤調査
ガードマン 設計料(施工指導料は別途)

直接工事
防湿フィルム 内部型枠(壁・天井) 躯体圧送ポンプ車
割栗 地下周壁コンクリート 躯体圧送投入セメント
捨てコン(FC15) 地下周壁鉄筋 防水剤混和
捨てコン圧送ポンプ車 地階内部躯体RC壁 投入費
捨てコン圧送投入セメント 地下内部RC壁鉄筋
スタイロフォーム打込
1階SLコンクリート(FC21) 地下内部RC壁型枠
外部型枠・矢板(止枠共)
1階SL鉄筋 親杭(H-150X150)重量 外部型枠・矢板取付工
基礎底盤コンクリート(FC21) 親杭頭つなぎ重量
外部型枠セパ溶接
基礎底盤鉄筋 運搬費4t車 鉄筋加工、運搬取付
根伐 親杭打込(オーガー併用) 圧接(切断共)
残土処分(小型) 親杭建込根固め工賃
床付工 親杭余長カット(処分共) 諸経費

積算条件:
1.接道道路:良好 6.各種付帯設備:別途
2.敷地勾配:平坦地 7.ドライエリア面積:含む
3.建設機械運用余地:要 8.地下水位:なし
4.内部階段・建具:別途 9.木造基礎:別途
5.上部荷重:木造2階建 10.内外装仕上:別途

これに
床貼り工事費=40万円程度
電気設備費=20万円程度
空調換気設備費=20万円程度
が加わりますので

おおむね地下工事総額で660万円(税別)ほどでしょう。

ちなみに参考としてですが
倍の24畳とした場合の価格は・・・
7.2mx5.4mの地下室を考えたとして、

24.0  畳程度     現場築造型  耐震地下室
お見積り書
地階呼称床面積: 38.9  m2   11.8  坪
地下室直接建築工事費 ¥5,700,579  直接坪単価  
¥484,694 /坪
地下室総合建築工事費 ¥6,881,137  総合坪単価  
¥585,071 /坪
別途設計料 ¥825,736    消費税は別途です
設計料含む総合計 ¥7,706,873

地上に露出する地下の部分 30 cm
コンクリート壁厚 24 cm
天井高 2.7 m

これに
床貼り工事費=60万円程度
電気設備費=40万円程度
空調換気設備費=20万円程度
が加わりますので

おおむね地下工事総額で890万円(税別)ほどでしょう。
差額の230万円でもう一つ12畳がもてます・・・

地下工事は大きければそれなりのスケールメリットが出ます。
極端に面積が2倍になるからと言って
価格は2倍にはならないところが低価格地下室の大型化提唱の所以です。

と言うわけで
純粋に建築費を算出すればこういう結果になります。
これは建物の地下部分を想定していますので
接続部分との取り合いや階段を新規に設定しなければなりませんので
もう少しかかってしまうと思います。

よろしければ、土地と建物の関係が図面(一式)になったものがあれば
そのコピーをFAXまたはご郵送ください。
プランできるかどうかを判断させて頂きます。
また、どんな用途をお考えかもお知らせください。
posted by 回答者:小杉 at 00:00| 東京 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 増築 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

◆ このブログは1998年から始めた弊社「住まいの無料相談室」に寄せられたご相談を整理し、アーカイブしながら、多くの皆様への住まいをはじめとした建物全般に関する各種お悩みやご相談に対する回答を提供しております。

◆ また、この回答はご相談のあったご相談者あて回答したものですが、当相談回答コーナーの公開化システムの改善とアーカイブのため、時間的変化による法令の変更や資材の開発、工法の進化なども考慮して再度編集し直し再掲示いたしておりますが若干の時間的ずれが生じているものもございますことはご容赦ください。

◆ なお、本回答の中に主体工事および屋根工事、防水工事、外装工事、塗装工事、金属工事やその他工事およびこれら関連工事に対するコメントは良質の工事会社およびこれら各種メーカー商品の工法や材質やこれらを扱う工事業者の工事費を否定するものではありません。

 本回答はあくまでも社会問題化し現在も多発している「詐欺的商法とも受取れる各種営業行為」に対して相談者ならびに一般消費者に警告や注意喚起を促すとともに、消費者の消費経済活動等への学習に寄与することを目的として回答いたしております。今では「リフォーム詐欺」としての社会的事件として浮彫り化、問題視することにまで発展することができ、こうした一相談ページ開設の意義の高さを実感しております。

 したがいまして皆様には本回答につきまして誤解なきように取扱いをお願いいたします。何か不信に思われたり、契約前、契約検討中の方でお困りの節は都度ご一報ください。

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