2001年01月05日

耐震工事


相談内容:
実家で耐震工事を検討しています。建物は築40年ほど経った木造瓦ぶきのもので25年ほど前に増築をしています。業者選定等に関するアドバイスお願いします。

ホームページ等で調べたところでは、多くの業者が基礎と柱を金物でつなぎ柱の抜け防止工事をすることをうたい文句にしている印象を得ましたが、効果に疑問を感じます。 耐力壁の追加等を含めた総合的な対策を希望しています。
責任をもってきちんとした施工をしてもらえる業者を選定する方法が思いつきません。

例えば、耐震工事に関して建築士の方に業者選定及び施工管理等していただくことは可能でしょうか?まとまりのない文章になってしましましたが、 ご回答よろしくお願いします。



2001/01/05#1 SI様 (東京都)


回答内容:
柱の抜け防止は地震時の縦揺れに対してのものであり
横揺れに対する補強も必要です。
したがって耐力壁を十分確保しながら総合的な
対策を講じることは正しい考え方です。


>例えば、耐震工事に関して建築士の方に業者選定及び施工管理等していただくことは可能でしょうか? 
可能です。
ぜひご相談ください。


posted by 回答者:小杉 at 00:00| 東京 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 耐震 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2000年11月19日

耐震工事のセールス


相談内容:
チラシ広告により、耐震診断を受け耐震工事の見積もりをしてもらいましたが、価格につき高すぎる気がするとともに、診断内容と提案工事に差があるため工事の決断ができかねております。下記の状況の通りですがご回答戴ければ幸いです。

診断は、無料で●●(●●耐震補強●●のメンバーに実施してもらい、コンピュータ診断をうけました。壁構造等により、危険な状態との診断結果でしたが、提案工事として最優先として勧められたものは、基礎からの柱抜けを防止するための、ホールダウン金物”いのちをまもる”をとりつけるということでした。(この柱抜けについては、コンピュータ診断の項目としては入っていないため、当然診断結果にも現れておりませんし、工事後の効果もわかりません。一般論として良いのはわかりますが)

また、当初の見積もりでは、家の隅4箇所に実施するということで、運搬諸経費、消費税込み(10%)で66万円程度でした。交渉したところ、上記10%分を低減するということで60万円でということになりました。この価格でも高いと思い、安くするように交渉しましたが、今度は、よくよく検討したら、1箇所鉄骨での増築部分がある(納戸を増築してあります)のでその部分は不要だとして3箇所にすれば安くなると提案してきました。

前述のホールダウン金物の効果、1日程度の4箇所の工事での66万円という工事費、高いというと3箇所で良いという業者信頼度等で実施をためらっております。効果、工事費は妥当なのでしょうか?


2000/11/19#1 KH様 (東京都)


回答内容:
一部に鉄骨がある場合はやはり「応力」が偏る傾向にあり
総合的に評価しないと全体で耐震効果が発揮できるとは
言いにくいかと思います。
「適所数カ所にただ金物を入れれば良い」だけでは足りません。

安いからと言って安易に工事契約をしてしまうと無駄な出費をする以上に
逆に応力集中によってこの部分が先に壊れます。

66万円の費用対効果は適切な効果が期待できないので
ほとんど「捨て金」状態でしょう。

本格的にきちんとした耐震補強工事であれば、
セールスのような金物も使用しますが
耐震補強部分周囲も含め骨組みと外装・内装のリフレッシュは必至です。
規模にもよりますが300万円以上はかかりましょう。

そのときは建物全体について耐震補強をするのであって
細部に渡っての構造計画や施工計画などきちんとした資料が出てきます。
(何をどのように補強し、どの部分まで補修しなければならないのか・・・など)

また、外装や内装などの模様替えも兼ねることになりますから
建築設計やインテリアコーディネートなども同時に考慮することになり
耐震補強とは言っても全般的な知恵と工夫が必要になるのです。
posted by 回答者:小杉 at 00:00| 東京 ☀| Comment(1) | TrackBack(0) | 耐震 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2000年06月19日

有料耐震診断のセールス


相談内容:
築29年の木造2階建てです。電話にて無料耐震診断のセールスがあり、受けたところ精密診断の必要があるということで有料3万円で行いました。その調査はなかなかしっかりしていて1,2階をメジャーではかり、天井や床下も写真撮影して、筋交いの有無などもしらべその写真(20枚以上)と、家屋の現状についての見取り図、および耐震補強工事の設計図を渡されました。

もともと中古住宅を購入し、前の持ち主が増改築しておりさらに購入時にも自分たちでリフォームしており新築時の図面しかなかったので詳しい図面がほしかったのでこれには満足しています。精密調査の結果補強が必要だといわれ、基礎と柱を接合する金物4本、耐震合板3箇所その他で270万円といわれました。

工事はいったん壁をはがし、補強工事を行い、壁を元通り復元するためこの価格だということです。この工事費は妥当な金額でしょうか?素人目には技術のしっかりした業者に見えますが、なにぶん無料診断の電話勧誘というのがきっかけですのでいまひとつ心配です。


2000/06/19#1 TO様 (神奈川県)


回答内容:
全国の現存する建物のほとんどは「精密診断が必要」です。
新築建物であっても設計者と監理者が介在しない「建売」住宅や
工務店主導の住宅はこれに当たります。
ましてや築年数が20年を超える建物はほとんどこの対象となってしまいます。
ですからあなたの建物の場合も「該当」してしまいます。

そもそも約20年前の昭和56年に構造上の耐力計算の仕方が変りました。
ですからそれ以前の建物はすべて旧基準で建てられていますので
今の基準には合っていません。
昭和56年の基準では耐震性基準が強化されたので
ハードルがやや高くなってしまいました。
(今年)2000年6月以降さらに新基準に変りましたので
これ以前の建物はまたしても見直しが必要です。
法律や基準がどんどん変っていきますので
過去の建物はすべて取り残されていきます。

ただ、新基準になってもその建物が簡単に壊れることはありません。
ご安心ください。
問題なのは「日頃の手入れ」です。

さて、

>精密調査の結果補強が必要だといわれ、基礎と柱を接合する金物4本、耐震合板3箇所その他で270万円といわれました。工事はいったん壁をはがし、補強工事を行い、壁を元通り復元する

ということですが
この金額は高すぎます。
ざっと見積もって
基礎の金物緊結も含め構造用合板下地の外壁交換3箇所で
80万円から90万円程度です。
何に270万円もかかるのかお手元の見積書をお見せください。

一部壁を耐震補強することも必要ですが耐震化を見直すのであれば
全体を見直す必要があります。
270万円あれば全室のリフォームを含めて耐震補強までできると思います。
当社でも先日この耐震補強を含むリフォームをいたしました。
約45坪の住宅ですが耐震補強と前面リフォームを行い
床下に断熱材までキチンと入れて250万円程度
(設計監理料は含まず)の工事でした。

この建物は工務店主導で建てた住宅ですが中古物件を購入された
お客様からの私どもへインターネットからのご依頼でした。
全室の点検を行い、畳の交換と壁紙の張り替え、
床下断熱材の新設や浴室タイル割れ部分の交換や換気扇の新設、
浴室暖房乾燥機など多面的に再検討して導入しこの金額にまとめました。

いくら、精密診断が安くても(3万円は安すぎます)その先の
耐震補強がこの値段では「いい加減」と言わざるを得ません。
また、外部の構造壁をいじると防水の問題や新旧での壁の歪から
亀裂が生じたり雨漏りが発生したりと逆に問題が起きることもありますので
注意が必要です。
もしよろしければ耐震改修内容を見てさし上げましょう。
ご相談ください。
posted by 回答者:小杉 at 00:00| 東京 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 耐震 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

1999年10月05日

耐震診・補強工事の電話勧誘


相談内容:
築42年の木造住宅居住です。

耐震診断、耐震補強を考えていたところ電話による予約で家屋診断とのことで柱と土台の補教具1本18万を6本つければよい。さらにアルミの壁材19200円/m2を西側と北側に123m2分つければ耐震補強にもなるといわれました。

確かにその部分は外壁は板張りで見栄えの良いものではありませんが、家の見取り図も見ずに判断されたのでやや納得がいきません。相場はどのようなものでしょうか。

また、耐震診断は本気で考えているのですが、どこにお願いすれば良いかわかりません。また、もう少し安く耐震補強は出来ないものでしょうか。●●市はインターネットで探してもあまり情報がありません。どうかお教え下さい。


1999/10/05#2 MK様 (兵庫県)


回答内容:
アルミ外壁で耐震性能が向上することはありません。この業者は信用してはいけません。

この業者はアルミ外壁の回し者でしょう。
こちらにも同様のご相談が以前にも数軒入っております。

耐震診断等につきましてはこのメールの後で回答します。
取り急ぎこの業者を避けるべくメール致します。
posted by 回答者:小杉 at 00:00| 東京 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 耐震 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

◆ このブログは1998年から始めた弊社「住まいの無料相談室」に寄せられたご相談を整理し、アーカイブしながら、多くの皆様への住まいをはじめとした建物全般に関する各種お悩みやご相談に対する回答を提供しております。

◆ また、この回答はご相談のあったご相談者あて回答したものですが、当相談回答コーナーの公開化システムの改善とアーカイブのため、時間的変化による法令の変更や資材の開発、工法の進化なども考慮して再度編集し直し再掲示いたしておりますが若干の時間的ずれが生じているものもございますことはご容赦ください。

◆ なお、本回答の中に主体工事および屋根工事、防水工事、外装工事、塗装工事、金属工事やその他工事およびこれら関連工事に対するコメントは良質の工事会社およびこれら各種メーカー商品の工法や材質やこれらを扱う工事業者の工事費を否定するものではありません。

 本回答はあくまでも社会問題化し現在も多発している「詐欺的商法とも受取れる各種営業行為」に対して相談者ならびに一般消費者に警告や注意喚起を促すとともに、消費者の消費経済活動等への学習に寄与することを目的として回答いたしております。今では「リフォーム詐欺」としての社会的事件として浮彫り化、問題視することにまで発展することができ、こうした一相談ページ開設の意義の高さを実感しております。

 したがいまして皆様には本回答につきまして誤解なきように取扱いをお願いいたします。何か不信に思われたり、契約前、契約検討中の方でお困りの節は都度ご一報ください。

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