2001年02月06日

二世帯住宅


相談内容:
こんにちは。現在完全二世帯住宅新築予定です。160坪の敷地に、1・2階に両親宅(1・2階の敷地半分は吹き抜けの工場になります)3階に私たちの住まいを造ろうと考えています。(床坪数・・・1階30坪・2階40坪・3階40坪)玄関・トイレ・キッチン・浴室・洗面所などはすべて2つ造る予定なのですが、階段は共有にしたいのです。

町役場の税務課の方に、1つの世帯の中を通らずに別世帯に行く事が出来なければ完全2世帯にはならず、また、72.6坪以上の家も取得税・固定資産税等が高額になると聞きました。階段を共有にすると、1階のみが両親世帯になり、2階3階は私たちの名義にしなければなりません。

しかし2階3階合わせると80坪近くなるため72.6坪を超えてしまいます。そこで、エレベーターを3階に行く玄関前につけて、両親宅の中を通らずに3階に行く方法を考えたのですが、この方法で2世帯になるのでしょうか?つまり、階段を2つ設けなくてもエレベーターを使用するという事で2世帯になるのでしょうか?お忙しい中申し訳ありませんがよろしくお願いいたします。


2001/02/06#1 TO様 (山梨県)


回答内容:
おそらく建設会社か工務店さんに設計から
依頼しているのでしょうか?

普通は240uを超えることの前の段階で
この住宅取得税の控除基準について説明があるはずです。
間取りが大きくなれば工事費も大きくなるので
後々の税金の支払いなどについてはお客様の問題ですから
わかってはいてもお客様には伝えずに
工事費の甘い汁だけ吸ってしまおうというのが見え見えです。

エレベーターの件に関しても高くなる要素がそこにあり
なぜこうした間取りになってしまうのか不思議です。

今回のご相談内容だけから判断しますと
このエレベーター案は2世帯分離の対象にはなりません。
恐らくご両親の信頼する工事会社でしょうから
あまり疑いの目で見ることも失礼かとは思いますが
非常に無駄なスペースが多い間取りなのではないかと思います。

一度間取りを見せていただければ
このあたりの判断もできましょう。
大きければ大きいなりに税金がついてきます。
それを払いつづけるもはお客様なのです。
もっとも切実な問題を計画段階からきちんと説明してもらい
余分なものと生活のプラスになる余裕の部分とを
事前に考えの中に入れておきましょう。

建築業者の選び方ひとつであなた方の将来の生活は
ガラッと変わってしまいます。
それくらい大事な選択がそこにあります。
50年後、70年後、100年後まで長生きする家をお作りください。
そこには必ず家づくりの知恵が必要です。


posted by 回答者:小杉 at 00:00| 東京 ☔| Comment(0) | TrackBack(0) | 二世帯住宅 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2000年10月31日

2世帯建て直し


相談内容:
来年春くらいから親の家を取り壊しして完全別離2世帯住宅を新築しようと
相談していますが、図面を引いてもらっての金額が、約68坪 3400万円と言われました。

ちょっと高い様な気がするので「高い」と言うと、「取り壊しに風呂や台所などの設備が2つづつだし、これくらいはかかる。安い所(メーカー)は、安い材料を使っているのでは?」との事。
どうでしょうか?
ちなみに、総2階 1階組み込み車庫、外壁は○○です。


2000/10/31#2 TD様 (北海道)


回答内容:
正確には図面や仕様などを拝見していませんので何とも言えません。

やや高いとは思います。
このまま進めると業者の言いなりにならざるを得なくなり
4000万円を超えてしまうと思います。

予算の管理はとても重要で
できれば図面代金を用意しても作業を一度中止してもらい
他の建築関係者に同様の見積りを取ることが最善です。

特に設計事務所に依頼されるのが一番です。

札幌ですが工事価格をオープンにして住宅建築をしている仲間がおります。
私のメインHPで「オープンネット」へのリンクをクリックしていただけますと「オープンネット」のHPへ入れます。

そちらに北海道の会員事務所の小西さんのHPがありますので
一度ご覧頂いて私への相談と同様の相談をしてみてください。
私の名前を出すと対応が早いです。
一気に視界が開けると思います。
posted by 回答者:小杉 at 00:00| 東京 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 二世帯住宅 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2000年08月16日

二世帯住宅などについて


相談内容:
現在、多摩地区で2世帯住宅(完全分離型)を予定しており、土地を探している状態です。そこで、質問がございます。地上建物40坪+地下20畳程度の2世帯住宅で、どれくらいの予算が必要なものなのでしょうか?もちろん、使用する部材等によって値段は上下するかと思いますので、小杉様が過去に設計した家の標準グレードでお願いします。(出来れば、木造、RC造、混合を別々で教えていただけますか)

また、小杉様は2世帯住宅を何軒設計したことがおありでしょうか。1世帯住宅と2世帯住宅の設計では、さまざまな点で異なると思いますが、2世帯住宅の設計についてどのようにお考えでしょうか。地下室について教えてください。やはり、地下室を造った場合、湿度やカビの事を絶えず気にしなくてはいけないのでしょうか?(絶えず、除湿器等を働かせる等)

また、ドライエリアがあるのと、無いのとでは、どの程度の違いがあるのでしょうか。ドライエリアの排水等はどのように行うのでしょうか。水が貯まる様な所に作るのは論外としても、昨年の様な大雨が降った場合、雨水だけでもそれなりの量になると思います。それらには対応できるのでしょうか。木造住宅について教えてください。

私のイメージでは、木造住宅と言うと、腐りやシロアリが非常に心配なのですが、実際はどうなんでしょうか?話や書物等では、シロアリ等のことが取り上げられますが、実際木造住宅に住んでいる知人からは聞いたことがございません。木造住宅の腐りやシロアリと言うのは、それほど一般的な話ではないのでしょうか。ヴァンクラフト空間環境設計の会社案内の様なものは、あるのでしょうか。出来れば頂きたいのですが。

2000/08/16#1 ?H様 (東京都)


回答内容:
> 地上建物40坪+地下20畳程度の2世帯住宅で、
> どれくらいの予算が必要なものなのでしょうか?


鉄筋コンクリート地下室20畳程度で地下室本体工事費が約600万円程度
木造の地上建物40坪程度で建築工事費が約2400万円程度です。
鉄筋コンクリート造の地上建物40坪程度の場合は建築工事費が
3000万円程度です。

> また、小杉様は2世帯住宅を何軒設計したことがおありでしょうか。

住宅につきましては設計において100棟以上の実績がありますが
そのうち二世帯住宅は四分の一程度でしょうか。

現在も単世帯住宅でありながら将来的な二世帯住宅を意図して
設計しているものは多くあります。(これらは含みません)

詳しくは私どものホームページの会社経歴をご覧ください。

> 1世帯住宅と2世帯住宅の設計では、さまざまな点で異なると思いますが、
> 2世帯住宅の設計についてどのようにお考えでしょうか。


多くの意見がありこのメールの中では伝えきれません。

一つ言えることは「家族とは何か」この答えが多世帯住宅の設計に必要です。

ハウスメーカーのように同じ間取りが上下にあるような
長屋やマンションに似た二世帯住宅は作ったことがありません。

> 地下室について教えてください。
> やはり、地下室を造った場合、湿度やカビの事を絶えず気にしなくては
> いけないのでしょうか?
> (絶えず、除湿器等を働かせる等)


日本の夏の気候は最近、亜熱帯に属するほどの気候です。
地下でなくとも地上階においても湿度やカビの発生には気を配る必要があります。

地下室はコンクリートで作られますが
このコンクリートには水を多く使っておりますので
その水の水蒸気が工事後も室内に発散されます。

したがって、この水蒸気を除去する必要はかなり継続的に必要です。

> また、ドライエリアがあるのと、無いのとでは、
> どの程度の違いがあるのでしょうか。


ドライエリアは自然に対する配慮であり
光や風や雨や雪といったものをもたらします。

ドライエリアがあるからといって水蒸気量が減ることはありませんが
地上階と同じような生活環境を望む場合は
ドライエリアは有効に作用することができます。

> ドライエリアの排水等はどのように行うのでしょうか。
> 水が貯まる様な所に作るのは論外としても、
> 昨年の様な大雨が降った場合、雨水だけでもそれなりの量になると
> 思います。それらには対応できるのでしょうか。


屋根の雨水が全部地下のドライエリアに集まることはありません。
ドライエリアに降り注ぐ雨のみポンプアップをいたします。

> 木造住宅について教えてください。
> 私のイメージでは、木造住宅と言うと、腐りやシロアリが
> 非常に心配なのですが、実際はどうなんでしょうか?


鉄筋コンクリートの地下室の上に木造の建物が載った場合と
一般の土の上に木造の建物が載った場合とでは
どちらがどのようになるかおわかりになりますでしょうか。

> 話や書物等では、シロアリ等のことが取り上げられますが、
> 実際木造住宅に住んでいる知人からは聞いたことがございません。
> 木造住宅の腐りやシロアリと言うのは、それほど一般的な話では
> ないのでしょうか。


湿度の多い土地にはかびが繁殖しやすく、かびによってバクテリアが繁殖し
そのバクテリアによって木材が腐食しはじめます。

木材が腐食することでシロアリのエサが豊富となり
木造住宅は土台部分から崩れることになります。

実際にシロアリ被害に遭われた方は私どもにはおりませんが
その前兆としての症状に至っているご相談者は多くおります。

> ヴァンクラフト空間環境設計の会社案内の様なものは、あるのでしょうか。
> 出来れば頂きたいのですが。

当方は設計事務所ですのでハウスメーカーや建設会社のような会社案内はございません。

今までの経歴は私どものホームページにございますし、住宅実例は雑誌等に多数掲載されております。
私どものホームページよりさらに詳しい資料は今のところございません。

どうぞ一度中野の事務所のほうへお出かけください。
posted by 回答者:小杉 at 00:00| 東京 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 二世帯住宅 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2000年07月13日

併用住宅計画時の留意点


相談内容:
5〜6年後を目標に二世帯住宅を計画しています。共働きの若夫婦(娘10ヶ月)と妻の両親それに妻の独身の弟、計大人5人子供1人(場合によっては2人になるかも)の同居です。建築希望地は両親の自宅を売却、新たに土地を購入する予定です。幾つかの理由で、経済的に可能なら、アパートやテナントの併用住宅ビルとしてこれを検討したいと思っています。

しかし、ここで迷っています。単なる住宅ならば、一定の建築条件を満たせば、あとはその土地がCに入っている轤う理由でそこを新居の場に選定してもよいように思えるのですが、賃貸物件を兼ねるとなると、

・土地購入時からマーケティングなどプロフェッショナルな診断も必要なのではないか?
・銀行や公庫との関わり方も“素人”には難しく、アドバイザーが必要なのではないか?
・設計も住宅のみの設計経験者に依頼してよいものなのか否か?  

そして、何より家族全員が「経済的に可能ならば」というつもりなのですが、一般住宅ならまだしも、この種のrル驍囃z費の目算が皆目たちません。

設計者を交える以前に家族で経済的見通しを話し合いたいのですが、それができません。現在候補の土地は37坪の商業地(まだ詳細には調べていませんが、同区画内には、さしたる余裕地も残さず5〜7階の建物が隣接して建てられています)。そこに1階物品販売店、2〜4階1LDKの賃貸、5と6階を自宅とした併用住宅をごく平均的仕様で建てた場合、建築費はどのくらいなのでしょうか?

以上
■併用住宅計画にあたっての留意点(一般住宅との相違)とその相談者選びについて
■検討の叩き台としての、5〜7階建てビル建築費の概算額(実例的数値)
 について教えていただければ幸いです。


2000/07/13#3 HS様 (福岡県)


回答内容:
>賃貸物件を兼ねるとなると、
>・土地購入時からマーケッティングなどプロフェッショナルな診断も必要なのではないか?


やや高度なところへいきそうですが・・・。
間違えではありませんが、そこまで必要とは思いません。

> ・銀行や公庫との関わり方も“素人”には難しく、アドバイザーが必要なのではないか?

そこまでは考えなくともよろしいかと思います。
一般の商業系店舗施設又はマンション等賃貸型住宅を経験された
建築設計事務所であればいくつかの回答は出せると思います。

> ・設計も住宅のみの設計経験者に依頼してよいものなのか否か?

総合的な判断ができるのかどうかというところが判断基準の分かれ目でしょう。
住宅のみの設計経験者はそれほどお近くにはいないと思います。
また、総合的な設計をされている方々もお近くには少ないと思います。

>そこに1階物品販売店、2〜4階1LDKの賃貸、5と6階を自宅とした併用住宅をごく平均的仕様で建てた場合、建築費はどのくらいなのでしょうか?

鉄筋コンクリート造、鉄骨造などの構造・工法によって
建築費は異なります部分。
今までの経験では5階〜7階建て鉄筋コンクリート造で
坪単価80万円程度です。
したがって、ワンフロア30坪7階建てで
210坪の建物では1億6800万円となります。

土地代金がこれに加算されます。
また、諸経費や税金なども加算されますのでかなりの費用が必要となります。

1階物品販売店の内装を施さない状態で賃貸しする場合は
内装工事費が不要なので多少工事費が減になります。
posted by 回答者:小杉 at 00:00| 東京 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 二世帯住宅 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2000年05月20日

二世帯住宅での増築


相談内容:
去年、私の実家の土地に6LDK+納戸の家を新築し、両親2人と私の家族4人住んでいます。間取りを考えている時には、二世帯といっても玄関とキッチンまでは、別にする必要はないと思っていましたが、住んでみると同居はうまくいかず、ほとんど別居状態です。

両親は1階(和室6畳、8畳リビング12畳キッチン5畳トイレ風呂)、私たちは2階(南に洋室6畳2つ8畳ホール4畳にミニキッチン、北に和室6畳トイレシャワー室納戸4畳)という形で生活していますが、今2階から出入りできるような玄関のようなものをつけたいと思っています。玄関といっても、外から階段で2階に上がれる程度のものでいいのですが、増築できるでしょうか。

いくら位の費用と期間で出来るものなのでしょうか。ちなみに、70坪ぐらいの土地に庭(そんなに広くない)と2台分の駐車場と建物でギリギリに建っています。北玄関で玄関の横に花壇が少しと温水器があります。出入り口をつけるとしたらここしかないみたいです。ここの上は和室になっています。

両親と仲良くやっていく事が一番の解決策だとは思いますが、無理なので考えています。●●ハウスで建てました。金融公庫で住宅ローン借り入れしています。お忙しいのに痴話喧嘩の相談のようですが、よろしくお願いします。


2000/05/20#2 K K様 (愛知県)


回答内容:
外部階段を取り付けることと玄関を取り付けることですね。
問題になりそうなことは玄関並びに階段の位置でしょう。
安易に決めるのもできないので間取りを拝見してからにしたいと思います。

お手元の建築図面のコピーを送付してください。
●●地区に設計の仲間がおりますので
方向が決まれば工事に関して相談してみたいと思います。

費用面では鉄骨階段が60万円程度、
玄関が玄関ドアなどが40万円程度だと思います。
このほかに設計監理料などが多少発生します。
posted by 回答者:小杉 at 00:00| 東京 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 二世帯住宅 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

◆ このブログは1998年から始めた弊社「住まいの無料相談室」に寄せられたご相談を整理し、アーカイブしながら、多くの皆様への住まいをはじめとした建物全般に関する各種お悩みやご相談に対する回答を提供しております。

◆ また、この回答はご相談のあったご相談者あて回答したものですが、当相談回答コーナーの公開化システムの改善とアーカイブのため、時間的変化による法令の変更や資材の開発、工法の進化なども考慮して再度編集し直し再掲示いたしておりますが若干の時間的ずれが生じているものもございますことはご容赦ください。

◆ なお、本回答の中に主体工事および屋根工事、防水工事、外装工事、塗装工事、金属工事やその他工事およびこれら関連工事に対するコメントは良質の工事会社およびこれら各種メーカー商品の工法や材質やこれらを扱う工事業者の工事費を否定するものではありません。

 本回答はあくまでも社会問題化し現在も多発している「詐欺的商法とも受取れる各種営業行為」に対して相談者ならびに一般消費者に警告や注意喚起を促すとともに、消費者の消費経済活動等への学習に寄与することを目的として回答いたしております。今では「リフォーム詐欺」としての社会的事件として浮彫り化、問題視することにまで発展することができ、こうした一相談ページ開設の意義の高さを実感しております。

 したがいまして皆様には本回答につきまして誤解なきように取扱いをお願いいたします。何か不信に思われたり、契約前、契約検討中の方でお困りの節は都度ご一報ください。

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