1999年11月03日

第三者監理

相談内容:
お世話になっております。先日のエアコンの件は大変参考になるコメントありがとうございました。解決の方向を決める羅針盤のようなコメントでした。さて、我が家も11/21地鎮祭、その後着工といよいよです。

しかし、間近に迫ってくると何かと不安で落ち着かない日々であります。そんな中で一番の不安はやはり、きっちり施工してくれるだろうか?大工さんはちゃんとやってくれるのか?ということです。

●●ホームに言わせると品質は安定しており大丈夫ということなのですが、ものの本によると、それでもやっぱり大工さん次第だとか。そこで、時間の許す限り現場へ出向き、自分なりにチェックしようとは思うのですが、なにぶん素人ゆえどこをどう見てよいやら。●●ホームも自社で工程監査をするとはいうものの、やはり自主監査の域を出ない気がします。

何か良い提案はありませんでしょうか。仮に第三者の有識者による監査というのはどうなのでしょうか。金額的にはいかほどでしょう?そのような機関が愛知県●●市にあるのかも私には判りません。●●ホームの工法を理解していないといけないようにも思いますし、●●ホームとしても、あまりそれを受け入れたがらない気もします。

また、上棟式なるものは必要と思われますか。人によっては大工さんに数万円ずつ渡すのだとか。これによって大工さんの気の入れ方がちがうならやったほうが良いようにもおもいます。しかし大工さん全員となると結構な出費となります。種々このようなことを先生にお伺いして良いかどうか疑問でしたが、何をやるにしろ初めてのことで、お手数とは存じながらメールさせていただきました。


1999/11/03#1 DI様 (愛知県)


回答内容:
>さて、我が家も11/21地鎮祭、その後着工といよいよです。しかし、間近に迫ってくると何かと不安で落ち着かない日々であります。そんな中で一番の不安はやはり、きっちり施工してくれるだろうか?大工さんはちゃんとやってくれるのか?ということです。●●ホームに言わせると品質は安定しており大丈夫ということなのですが、ものの本によると、それでもやっぱり大工さん次第だとか。

その通りです。大工さん次第です。
しかしながら●●ホームのパネル工法は工場生産のはず・・・。
となれば基礎工事や内装工事や設備工事が重要です。

>そこで、時間の許す限り現場へ出向き、自分なりにチェックしようとは思うのですが、なにぶん素人ゆえどこをどう見てよいやら。●●ホームも自社で工程監査をするとはいうものの、やはり自主監査の域を出ない気がします。何か良い提案はありませんでしょうか。

あなた自身が現場に出向く以外にありません。
専門家の費用は数時間の現場チェックでも5万円程度となろうかと思います。
これをポイントで行ったにしても10日で50万円となります。

こうしたことを考えれば設計事務所の設計監理は
これを1週間ごと程度に約6ヶ月に渡って行うのですから
確かなものとなるのです。

>仮に第三者の有識者による監査というのはどうなのでしょうか。金額的にはいかほどでしょう?そのような機関が岡崎にあるのかも私には判りません。●●ホームの工法を理解していないといけないようにも思いますし、●●ホームとしても、あまりそれを受け入れたがらない気もします。

契約上第三者が入ることに対しての条文があり
かつこれを受け入れる用意が●●ホーム側にあれば
問題はありませんが一般的には施工サイドは受け入れないと思います。

>また、上棟式なるものは必要と思われますか。人によっては大工さんに数万円ずつ渡すのだとか。これによって大工さんの気の入れ方がちがうならやったほうが良いようにもおもいます。しかし大工さん全員となると結構な出費となります。

地鎮祭は土地の神様に「将来において私たちがこの土地をお借りします」
という神事です。
工事の無事は勿論のこと、建築後の家内安全なども祈願します。

それに比して「上棟式」はあなた方が職人さんを接待する
「お振舞い」です。「お祝い」です。
したがって、「お金を渡す」のではなく「ご祝儀」ですから
形式でかまいません。

基礎などを担当した「鳶」の長を「頭(かしら)」といいます。
「大工」の長を「棟梁(とうりょう)」といいます。
このほかに現場監督がいますが以上3人が平均1万円程度。
その他大工や設備業者、電気業者などが5千円から3千円程度です。
この上棟式は工事に携わる人々に対しての「お礼」ですので
「竣工式」に代えることもできます。

ハウスメーカーの場合はやらない人も多いようです。
工場生産品という見方から「合理性」を採ればやらないことも納得できます。

「上棟式」はこうしたご祝儀のほかに料理やお酒も出しますし
持ちかえっていただく「引き出物」も必要ですから総額でも
15万円から20万円という金額が必要です。

工事期間中の「茶菓子代金や上棟式のご祝儀」をまとめて建築会社に
渡して「これでやって欲しい」というお客様もいますが
この金額は会社の懐に入るだけですから、
同じ出費であれば直接職人さんに直接手渡された方が
職人さんは喜びます。
ただ、この喜びが後々の工事に影響することは基本的にありません。
なぜなら、これら業者さんたちはすべて下請けですから・・・。

問題なのはこうした「下請けの職人さんたち」とどのように接し、お願いし、
指導し、「よいものを作ってもらうか」ということなのです。

ただし、現場監督は追加工事個所に目を光らせています。
少しでも変更箇所があれば「追加工事=追加工事費」を請求対象として
上げてくるでしょう。

やはりこのあたりの金銭的交渉はプロでなければできません。


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1999年10月15日

第三者監理を依頼するとしたら


相談内容:
つぎのような状況ですが、監理をお願いすると費用はどのくらい必要でしょうか。見積もりをお願いいたしたく存じます。

建築業者 「●●建設」。工期(既存住宅取り壊し〜完工)
2000年2月1日〜7月末日。
地盤改良 杭うち。
工法2×4。
建築場所 東京都豊島区内(営団有楽町線要町駅1分)。
建築面積1階床面積75.3522.79坪(賃貸部分1K×3)。
2階床面積75.3522.79坪(自宅部分)。
3階床面積56.3117.03坪(自宅部分)。

なお、現在建築確認が終わっている段階ですので、もしご依頼するとしたら施主の代理監理ということになろうかと思います。上記の条件での費用見積もりをお知らせください。また、監理の詳細な内容もお知らせくだされば幸いです。

1999/10/15#1 YA様 (東京都)


回答内容:
監理のみのご依頼ということですが
工事業者との契約書の内容には監理者の名前がないと
何の法的効力も発生しないのですが
そのあたりはいかがでしょうか?

また、確認申請の内容にも「監理者」の氏名を記載するのですが
その部分はどのようになっておりますでしょうか?

つまり、工事内容に対して直接指導することができませんが
こうしたことでもよろしいのでしょうか?

ご予算的なこともあり初期の工事契約内容及びその契約書に
添付の図面を拝見しませんと
監理内容も不明確なために見積りを算出することができません。

一般的には
業者の対応が「契約見積書や図面の通り」と主張すれば
それに従うしかないのです。

設計が伴わない監理のみの業務というのは工事業者を指導する
説得力に欠けます。

基本的には施主と共に検証する程度になろうかと思います。

ただし、来年のことまでは予定が立ちませんので
現時点では応答のみとさせていただきます。
posted by 回答者:小杉 at 00:00| 東京 ☔| Comment(0) | TrackBack(0) | 監理 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

1999年06月22日

●●ハウスについて


相談内容:
今度実家を建て替えようと思っています。
ハウスメーカーに頼もうと思い、いくつか候補を絞りました。
そのひとつに●●ハウスがあります。
親戚が関連会社に勤めており安くできるということで紹介してもらいました。
資金的に苦しい私にとってお金的には一番の候補でした。
しかし最近よくないうわさを聞いたのです。

●●ハウスで検査をやっていた人が言うにはけっこう手抜きや欠陥があったというのです。また、ハウスメーカー各社を批評している本の中に●●ハウスに対してクレームがかなり寄せられているという記事がありました。(その本によると一連のクレームに対して回答書を求めたが、期日までに回答を得られなかったということで●●ハウスの評価を落としていました。)

こんなことはどのハウスメーカーも同じなのでしょうか?それとも●●ハウスは特にひどいんでしょうか?また、どこに頼むにしても施主が手抜きや欠陥をどこまで監視できるのでしょうか?よきアドバイスをお願い致します

1999/06/22#2 MB様 (大阪府)


回答内容:
どのハウスメーカーも素人のお客様が相手であれば対応は同じです。そこに「設計コンサルタント」として称して一級建築士設計事務所が関与していたとしても、彼らはあくまでもハウスメーカーと契約している契約社員と同じです。最終的には「雇い主に服従」しなければなりません。過失についてどの程度評価するのでしょうか?その信用性は?


>また、どこに頼むにしても施主が手抜きや欠陥をどこまで監視できるのでしょうか?

施主が現場にいるだけでは何の効果もありません。
建築の専門の知識を持っていなければ工法・構造指示ができないのですから。もし仮にそれを専門知識を持つ設計士に依頼するとしても設計事務所に設計図面を描いてもらうだけでは足りません。図面を描いた設計者が工事業者にきちんとその内容を伝え、設計図の通りに仕上がっているかを第三者チェックしなければならないのですから。

前述の内容と同じく、
施工者お抱えの設計事務所では第三者チェックとは言えません。

独立した(工務店に依存しない)設計事務所に設計監理を頼むのが、お客様にとっては最善の方法といえます。お客様に設計事務所の「監理」という仕事ができたら、私たちの仕事はなくなります。もっともハウスメーカーという選択肢は初めから出てきません。

できたら、第三者チェックとして「監理」を請け負ってくださる設計事務所を探すことです。
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1999年04月22日

監理して欲しい


相談内容:
はじめまして、新築一戸建てを計画中です。現在、ほぼ設計が終了し、これより着工し、夏頃には完成予定です。今悩んでいるのことは、御社のHPに掲載されている相談の方と同じで、工事監理を施工業者以外の第三者にお願いするかどうかです。雑誌やインターネットなどで欠陥住宅の話題が多く、心配になってきました。また、お願いしている施工業者は、設計工程で人により言うことが違ったり、いいかげんなところが多いのも心配です。自分自身でもできる限り工事現場には行こうと思ってますが、素人では限界があると思います。工事監理を第三者の方へお願いできればいいのですが、費用の問題と設計終了後からでもお願いできるかです。また、お願いしてる施工業者が、第三者の工事監理者をつけることに納得するかです。(納得しない場合は、私の代理人のような立場にすればOKなのでしょうか?)それと、監理をお願いする場合、その人(業者)はどのようにして探せば良いかです。予算が当初の予定より少しオーバーしており、あまり費用はかけたくないのですが、数千万円に対して数十万円をケチってもと思います。建坪は30坪ほどの予定ですが、どのくらいの金額になるでしょうか。よろしくお願い致します。

1999/04/22#1 TS様 (埼玉県)


回答内容:
Q.工事監理を第三者の方へお願いできればいいのですが、費用の問題と設計終了後からでもお願いできるかです。
Q.また、お願いしてる施工業者が、第三者の工事監理者をつけることに納得するかです。(納得しない場合は、私の代理人のような立場にすればOKなのでしょうか?)


設計が終了して見積りも出ているということですね。

第三者監理は工事契約約款にその条文が無い限りこれはできません。
また、監理者としてこの契約書に記名捺印しなければ何の効力もありません。

ですから、今回のケースのような場合は
お客様のアドバイザーとして就くことはできますが法的、公的な指導権は一切保持できません。

現場がお休みのときにお客様に同行し、施工事項をチェックすることは可能です。

ただし、チェック事項も設計図に記載された内容となります。
それ以上のことは追加の対象になってしまうこともありますので・・・。


Q.それと、監理をお願いする場合、その人(業者)はどのようにして探せば良いかです。

工事業者をこれから探すということでしょうか?


Q.予算が当初の予定より少しオーバーしており、あまり費用はかけたくないのですが、数千万円に対して数十万円をケチってもと思います。
Q.建坪は30坪ほどの予定ですが、どのくらいの金額になるでしょうか。


現場でのポイントアドバイス料金は、1回につき6万3千円(蓮田の場合)です。
たとえば基礎のチェックとか骨組みのチェックとか最終完了引き渡し前の何回かに分けて行います。
基本的には2から3回程度でしょう。

以上
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1999年04月09日

正しい工事監理


相談内容
<個人データ:略><土地データ:略><建物データ:略>はじめまして、現在、間取りの細かいところを打ち合わせしている段階の建て主です。
建築に関しては全くの素人で、家を建てることは、もちろん初めてです。
それゆえに、本や雑誌、インターネットで建築関係の情報をむさぼるように探していたところ、御社のHPに出会いました。
”どんな些細な事でもお尋ねください。”という言葉に乗せられて、今、現在、私が悩んでいると言いましょうか、どうも良く分からない住宅建築に関して以下にいくつかご質問したく思います。
 1.第三者足り得る専業設計事務所による現場管理について一応、名の知れた輸入住宅のハウスメーカーと請け負い契約を結びましたが、実際に建物を建てる人は工務店の職人さんだと思います。
いくら、ハウスメーカー側で工事を管理(監督?)するとはいっても、本当に全く手抜きをしないで工事が完了するのか不安です。
私なりに、本や雑誌、インターネットを介して、第三者足り得る専業設計事務所に現場管理をお願いすれば良いと言うことを知ったのですが、私自身、現場管理自体を良く分かっていません。
また、建築家の方に知り合いがいないので、どなたにお願い(管理契約)すれば良いのか検討もつきません。ちなみに、ハウスメーカーの担当営業の方によると、5月上旬に着工予定とのことです。

(Q1)管理契約についての概要を教えて頂けないでしょうか?(例えば、何をどの程度チェックする等。)
(Q2)建築家の方をどのような方法で探すのが良いでしょうか?

(Q2)現場はどれくらいの頻度で見て頂くのが妥当でしょうか?

(Q3)管理料に何が含まれているのか分かっていませんので、一般的にどのような費用が発生するのか教えて頂けないでしょうか?できれば、その内訳的なものも教えて頂けないでしょうか?(例えば、交通費は実費だとか、一日いくらだとか等。)また、妥当な金額の範囲は一般的に言ってどれくらいでしょうか?

(Q4)第三者の現場管理について、何か文章で謳ってある必要があるのでしょうか?
 2.建物請負契約約款にある瑕疵担保責任について建物請負契約書にほとんどめくら判に近い形で判を押した後、約款を読み返してみて一つ不安な点がでてきました。
私の契約した約款には、瑕疵担保責任は引き渡し後一年間と書かれています。
これは、それ以降の瑕疵については、建て主である私が負担しなければならないことを意味しているのでしょうか?
詳細は憶えていませんが、民法では、瑕疵は引き渡し後5年とか、少なくとも引き渡し後一年よりは条件がよかったと思いますが、私の契約の場合、民法に書いてある内容は無効なのでしょうか?

 3.建て主が自ら行う建築確認申請について住宅関連の本に建築確認申請書は建主が出すものとありました(法的にもそのようになっていると何かで読んだ気がします)。
また、確認申請作成ソフトウェア等もフリーウェアを含めて世の中にあると思いますが、建築家の方やハウスメーカーに依頼しないで、素人の建主に実際どの程度できるものでしょうか?
個人的には設計図関連の資料は建築士の方でなければ無理だとは思いますが...。
私のような建築に関しては全くのズブの素人の建主が建築確認申請書を作成することについてのコメントを頂ければ幸いに思います。

 4.その他実は御社にお伺いして他にも(間取り等)直接ご相談できたらと考えたりもしましたが、御社の所在地が分からないため、どうしたものやらと思っております。
できましたら、最寄りの駅とその駅から何分か等を教えて頂けないでしょうか?
また、参考までに、御社の管理料につきましても教えて頂けないでしょうか?


1999/04/09#1 HM様 (神奈川県)


回答内容:
今回の場合はすでに工事請負契約が完了しておりますので第三者的監理者が立ち会うことに関する条文が契約書になければ、契約内容を変更することになると思います。
おそらく工事業者はこれを受け入れないと思います。

先方がこれを認め第三者的監理者が入ったとしてもお客様の現場に対して的確な指示を与えることはほとんど不可能です。

つまり、ワンパック商品になっているものに対して「工事内容が一般と違う」と言ってみても現場から返ってくる言葉は必ず決まって「これは当社の仕様です」、「これは価格的にこうなります」と押し切られます。

こう言われればどこのどんな建築設計監理者であっても、何も言い返す言葉は見つからないはずです。

しかしながら、契約前であればこれはまだ可能性はありました。

仕様を決めるにしても選択肢はいろいろあるのです。

残念ながら「施工する側」と先に契約して「監理する側」と後から契約することは順序が逆なのです。

施工サイドの営業手法は「とにかく契約」「すぐに契約」「何がなんでも契約」です。
そのように営業担当者は毎朝大声を上げて営業に出ているのです。教育されているのですよ。

ですから、間取りも決まらずに、何がなんだか解からないうちに「工事契約を済ませていた」という人ばかりなのです。
最終的には施工者の言うがまま、施主の大損となって終焉を迎えます。

でも、望みはあります。
あなたが、現場に出ることです。それしかありません。
建築が解からなくても現場に通うことです。
素人なりに職人さんと話しをすることです。
相手もプロです。徐々にあなたのために仕事をしてくれるでしょう。

さてご質問への回答ですが、

>1.第三者足り得る専業設計事務所による現場管理について
>一応、名の知れた輸入住宅のハウスメーカーと請け負い契約を結びましたが、実際に建物を建てる人は
>工務店の職人さんだと思います。いくら、ハウスメーカー側で工事を管理(監督?)するとはいっても、
>本当に全く手抜きをしないで工事が完了するのか不安です。私なりに、本や雑誌、インターネットを介して、
>第三者足り得る専業設計事務所に現場管理をお願いすれば良いと言うことを知ったのですが、私自身、
>現場管理自体を良く分かっていません。また、建築家の方に知り合いがいないので、どなたにお願い
>(管理契約)すれば良いのか検討もつきません。ちなみに、ハウスメーカーの担当営業の方によると、
>5月上旬に着工予定とのことです。
>
>(Q1)管理契約についての概要を教えて頂けないでしょうか?
>    (例えば、何をどの程度チェックする等。)


「監理」と「管理」は違います。
私たちの「監理」は「管理」をも含む総合的な監督です。
「管理」は現場監督の仕事です。

工事内容・工期・工事費・仕上がり・機能などなど入居した後でのトラブルの回避に至るまでかなり綿密な仕事をします。
検査・査定・見積り・検討などいろいろなチェック項目があります。

ご質問の趣旨は工事上のことだけですが、これ以外に広範で総合的なものがあります。

前述の通り、「監理契約」は、時既に遅しです。

>(Q2)建築家の方をどのような方法で探すのが良いでしょうか?

HPがよろしいと思いますがたぶん受けてくださる方はいないと思います。

>(Q2)現場はどれくらいの頻度で見て頂くのが妥当でしょうか?

設計から監理までを請負った場合には私たちは毎週1度程度ですが、重要工程は連日となります。

>(Q3)管理料に何が含まれているのか分かっていませんので、一般的にどの
ような
>    費用が発生するのか教えて頂けないでしょうか?
>    できれば、その内訳的なものも教えて頂けないでしょうか?
>    (例えば、交通費は実費だとか、一日いくらだとか等。)
>    また、妥当な金額の範囲は一般的に言ってどれくらいでしょうか?


「監理」だけでは一般的にはお受けできないのですが、ポイント監理として特別にお受けする場合があります。
ただし、立場上はあなたへのアドバイザーで、監理者とはなれません。
したがって、施工者の前には出られませんが、それでもよろしければ図面に基づいて現場が施工されているかどうかを見ることはできます。
チェック内容やポイントアドバイス報酬は工法の違いや工程の時期によって異なります。
2時間程度の現場検証ですが、事前に図面を見せていただき検討させていただきますので事前準備が必要です。
図面が揃っていれば問題が少ないのですが、5、6枚の図面で判断するのはかなり大変です。
こうした事前準備も含めますので報酬は5万円から8万円程度(交通費込・遠隔地は別途ご相談)となります。
また、諸処の事情により報告書の作成ができませんのでご了承ください。
指摘事項はお客様のメモを元にお客様ご自身で施工者と交渉していただくことになります。

>(Q4)第三者の現場管理について、何か文章で謳ってある必要があるのでしょうか?

工事契約約款にはこれを謳ってなければ何の効力もありません。
この場合、一般的には発注者が甲、施工者が乙、監理者が丙となります。


>2.建物請負契約約款にある瑕疵担保責任について
>建物請負契約書にほとんどめくら判に近い形で判を押した後、約款を読み返してみて一つ不安な点が
>でてきました。私の契約した約款には、瑕疵担保責任は引き渡し後一年間と書かれています。これは、
>それ以降の瑕疵については、建て主である私が負担しなければならないことを意味しているのでしょうか?
>詳細は憶えていませんが、民法では、瑕疵は引き渡し後5年とか、少なくとも引き渡し後一年よりは
>条件がよかったと思いますが、私の契約の場合、民法に書いてある内容は無効なのでしょうか?

工事請負契約約款が優先します。
民法は日本国憲法の大筋を決めた六法の内の一つです。
施工者側が作ったあなたとの契約書は細かな取り決めということですがこの大筋の法律に則って作られていますので第一順位はこの契約が優先されます。
無効なことはありませんが、疑義があるときも契約の内容に従います。
契約約款に「疑義」という条項があると思います。


>3.建て主が自ら行う建築確認申請について
>住宅関連の本に建築確認申請書は建主が出すものとありました(法的にもそのようになっていると何かで
>読んだ気がします)。また、確認申請作成ソフトウェア等もフリーウェアを含めて世の中にあると思いますが、
>建築家の方やハウスメーカーに依頼しないで、素人の建主に実際どの程度できるものでしょうか?
>個人的には、設計図関連の資料は、建築士の方でなければ無理だとは思いますが...。
>私のような建築に関しては全くのズブの素人の建主が建築確認申請書を作成することについてのコメントを
>頂ければ幸いに思います。


工事の延床面積が100m2未満ですので、建築士の資格のない方でも申請は自分でできます。

図面と記載内容が整えば受け付けてくれます。
ただし、施主だからといって役所も記載内容に関して細かな説明まではしてくれません。
「代願事務所」といわれる設計事務所を紹介してくれるでしょう。
施工者も設計は自分のところで描く以外はこうした下請けの設計事務所に出します。
代願申請費用は安いところは8万円程度です。
図面は1枚か2枚くらいです。
これで住宅はできてしまうのです。

>4.その他
>実は御社にお伺いして他にも(間取り等)直接ご相談できたらと考えたりもしましたが、御社の所在地が
>分からないため、どうしたものやらと思っております。できましたら、最寄りの駅とその駅から何分か等を
>教えて頂けないでしょうか?また、参考までに、御社の管理料につきましても教えて頂けないでしょうか?

場所は西武新宿線「新井薬師前」北口、徒歩3分です。

ポイントアドバイスはお受けできますが間取り等のご相談等は施工者とされた方がよろしいかと思います。
ポイント監理報酬は上記です。

以上
posted by 回答者:小杉 at 00:00| 東京 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 監理 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

◆ このブログは1998年から始めた弊社「住まいの無料相談室」に寄せられたご相談を整理し、アーカイブしながら、多くの皆様への住まいをはじめとした建物全般に関する各種お悩みやご相談に対する回答を提供しております。

◆ また、この回答はご相談のあったご相談者あて回答したものですが、当相談回答コーナーの公開化システムの改善とアーカイブのため、時間的変化による法令の変更や資材の開発、工法の進化なども考慮して再度編集し直し再掲示いたしておりますが若干の時間的ずれが生じているものもございますことはご容赦ください。

◆ なお、本回答の中に主体工事および屋根工事、防水工事、外装工事、塗装工事、金属工事やその他工事およびこれら関連工事に対するコメントは良質の工事会社およびこれら各種メーカー商品の工法や材質やこれらを扱う工事業者の工事費を否定するものではありません。

 本回答はあくまでも社会問題化し現在も多発している「詐欺的商法とも受取れる各種営業行為」に対して相談者ならびに一般消費者に警告や注意喚起を促すとともに、消費者の消費経済活動等への学習に寄与することを目的として回答いたしております。今では「リフォーム詐欺」としての社会的事件として浮彫り化、問題視することにまで発展することができ、こうした一相談ページ開設の意義の高さを実感しております。

 したがいまして皆様には本回答につきまして誤解なきように取扱いをお願いいたします。何か不信に思われたり、契約前、契約検討中の方でお困りの節は都度ご一報ください。

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