2000年12月27日

VE提案で不具合が出たら瑕疵になるのか


相談内容:
設計はRC造の住宅で外断熱工法にタイル張りなっています。予算が合わない為、VE提案でラスカットベニヤに断熱材打ち込みにタイルを貼ろうとしています。

ところが、ラスカットベニヤの耐用年数が不明です。もともと,ラスカットベニヤは木造住宅の外壁に使用され、裏側の通気は酔うはずです。RC造に打ちこめばどうかは今のところ、不明です。

設計者の了解を取る事だけで、瑕疵は逃れるのでしょうか?
以上、宜しくお願いいたします。


2000/12/27#1 KM様 (佐賀県)


回答内容:
この内容は瑕疵には当たりません。
コンクリート躯体があり、その表面仕上げ材の不具合となります。
不具合が生じた場合
設計責任がこの内容まで及ぶかどうかご確認下さい。

おそらく設計責任のカバー範囲外だと思います。

VE提案でも不具合が生じそうなことは一つ一つ確認が必要でしょう。


posted by 回答者:小杉 at 00:00| 東京 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 瑕疵 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2000年05月28日

建物の瑕疵判定


相談内容:
築6年の中古住宅を購入しましたが、床・壁とも東と南に傾いておりご相談させていただきます。契約時は床の傾きは判明していましたが、仲介の不動産業者は「床下に潜り確認しました。

これはネダやせですから、フローリングを張り直せば全く問題ありません」と言って出入りの建築士とともに断言しました。こちらは、それを信用し契約しました。契約時に家内がよく判らないまま物件状況報告書と覚え書きに記名・捺印させられてしまいました。

物件状況報告には「建物の東側への傾きを発見している」の書かれていました。覚え書きには「建物の1階床部分が水平地盤に対し明らかに傾斜している事。建物の傾斜の直接の原因は平成12年3月27日現在にあいて不明であるが、取引対象物件たる建物の主要構造部分の欠陥等によるものと推測される事。これを現地立ち会いを行いこれを了承し今後一切の異議を申し立てない事とした。」と書かれていました。家内の話によるとよく判らないまま印鑑を押すよう言われたそうです。

ところが引き渡された建物を確認したところ床とともに柱も東南側に傾いていました。柱の傾きは紐を約1m垂らして1cmずれています。念のため床下に潜ってみたところ南北方向に長さ約5m幅2cm東西方向に約2m幅1cmの地割れがリビングの下に確認できました。これが原因で傾いているのではないかと思うのですが、このような場合「瑕疵」として契約解除等は請求可能でしょうか?

現時点では引き渡されてまだ2日目です。瑕疵の判定はどの様に、何処にお願いし費用はどの程度必要かも併せて教えて頂ければ幸いです。尚、土地は東と南の境界が約1m下がっており、擁壁になっております。擁壁はブロックで出来ており水抜き穴はみられません。


2000/05/28#2 TK様 (神奈川県)


回答内容:
ご相談は次のような要約になるのかと思いますがいかがでしょうか?

不動産購入に際して初期の時点説明を受けた内容と
契約時点で書面に書かれた内容が大きく食い違ってはいたが、
契約時点の書面の内容が十分理解できていない状況にもかかわらず
調印に応じ、引渡しを受けた。

契約後、購入物件に気になる点がいくつかあり
書面の内容を現地確認を実施したところ
1階の居室床下の地盤に亀裂が生じていた。
この地盤亀裂は建物が傾いてしまった原因として考えられるので
「瑕疵」と判断したい。

よって、これが「瑕疵」に当たる場合は契約を解除したい。
こういうことですね。

不動産の販売会社はほとんどがその物件について2社から多いときには
5社程度の仲介が入って販売しています。
はじめの説明を受けたときはお客様にもっとも近い販売代理人で
契約の調印に出てきた不動産販売会社は
売主側にもっとも近い販売代理人でしょう。
このあたりであなたに最も近い不動産販売会社はこの物件を
熟知していない状況であなたにこの物件を勧めたと思われます。

ただし、調印に先だって説明をしたときには
この販売代理者は立ち会ってはいたものの
重要事項説明を他の販売代理者に任せた状況がありませんか。
このあたりが話の食い違いの原因ではないかと思います。

さて、
これは明らかに「瑕疵」です。
が、この瑕疵を販売者は承知をしており、
あなたにこの「瑕疵」を告知した上で販売しているように思われます。

ただし、


>取引対象物件たる建物の主要構造部分の欠陥等によるものと推測される

という「主要構造部」は建築の基礎から地上の建物の骨組みや屋根について
差しているものであり、地盤についてはこの内容には当たりません。

また、
>これを現地立ち会いを行いこれを了承し・・・

では、現地での立会いは行ったものの、
地盤の亀裂についての確認はなかった。
建築の主要構造部の欠陥については了解しているが
建物を支えている地盤の亀裂については了解していない。
このあたりを根拠に契約を破棄するということになりそうです。

しかしながら
>今後一切の異議を申し立てない事とした。

という文言がどの範囲まで及ぶのかによって
反論できるのかどうかが決まりそうです。
この内容は建築の範囲を超えて訴訟的な内容になってきています。

できれば建築の専門家ではなく法律の専門家(弁護士)に相談した方が
賢明でしょう。
お近くに弁護士さんがいらっしゃらなければご紹介しますが
●●市役所の中にも無料の法律相談窓口がありますので
至急ご相談された方がよろしいかと思います。

また、これは明らかに「瑕疵」であると思いますが
建築に関する専門家が必要であるならば●●市役所内の
建築相談コーナーでお話を受けてくださいます。
いちどお尋ねください。

なお、最悪この物件をご購入せざるを得ない場合、
今後の工事に関する処方につきましては一段落しましてから
私どもでもお話をお伺うことは可能でございます。
ご縁がありましたらご連絡ください。
posted by 回答者:小杉 at 00:00| 東京 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 瑕疵 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

◆ このブログは1998年から始めた弊社「住まいの無料相談室」に寄せられたご相談を整理し、アーカイブしながら、多くの皆様への住まいをはじめとした建物全般に関する各種お悩みやご相談に対する回答を提供しております。

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 本回答はあくまでも社会問題化し現在も多発している「詐欺的商法とも受取れる各種営業行為」に対して相談者ならびに一般消費者に警告や注意喚起を促すとともに、消費者の消費経済活動等への学習に寄与することを目的として回答いたしております。今では「リフォーム詐欺」としての社会的事件として浮彫り化、問題視することにまで発展することができ、こうした一相談ページ開設の意義の高さを実感しております。

 したがいまして皆様には本回答につきまして誤解なきように取扱いをお願いいたします。何か不信に思われたり、契約前、契約検討中の方でお困りの節は都度ご一報ください。

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